27 Kasım 2023'te China Vanke Co.'nun Çin'in Hefei kentindeki Isle Maison projesinde inşaat halindeki konut binaları.
Bloomberg | Bloomberg | Getty Images
Üç araştırma firması bu ay, Çin'in zor durumdaki emlak sektörünün, en son teşvik önlemlerine rağmen gelecek yılın ikinci yarısına kadar toparlanmaya başlamayabileceğini öngördü.
Aylar süren artan önlemlerin ardından Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, Eylül ayı sonlarında “emlak piyasasındaki düşüşü durdurma” sözü veren üst düzey bir toplantıya öncülük etti. Bu ayın başlarında Maliye Bakanlığı emlak sektörünü istikrara kavuşturmayı amaçlayan daha fazla önlem uygulamaya koydu.
Goldman Sachs analistleri 22 Ekim tarihli “Çin emlak 2025 görünümü: Dip görünüyor” başlıklı notta, “Sonunda, kapsamlı ve koordineli bir genişleme paketinin desteğiyle konut piyasasında devam eden aşağı yönlü sarmalın bir dönüm noktasındayız.” dedi. “
Raporda, “Bu sefer önceki parça parça gevşeme önlemlerinden farklı” ifadeleri kullanıldı.
Analistler, Çin'deki emlak fiyatlarının 2025 sonlarında istikrar kazanmasını ve iki yıl sonra ortalama %2 oranında artmasını bekliyor. Goldman'ın tahminine göre mülk satışları ve yeni ev inşaatlarının 2027 yılına kadar istikrara kavuşması pek mümkün görünmüyor.
S&P Global Ratings ve Morgan Stanley de bu ay Çin emlak piyasasının 2025'in ikinci yarısında dibe vuracağını öngören raporlar yayınladı.
S&P Global Ratings direktörü Edward Chan ve ekibi 17 Ekim tarihli bir notta, “Hükümet geliştirici finansmanı ve stok eritme desteğine öncelik vermeye devam ederse, mülk satışlarının ve fiyatlarının 2025'in ikinci yarısına doğru istikrar kazanabileceğine inanıyoruz.” dedi. Politikaların yürürlüğe girmesinin zaman alacağı konusunda uyardılar.
Pekin, zor durumdaki emlak sektörünü destekleme çabalarının, büyümenin yeni bir itici gücü olarak gelişmiş üretimi destekleme hedefinin ardından ikinci sırada geldiğini açıkça belirtti. Ancak bu hiç de kolay bir iş değil, çünkü mülkiyet bir zamanlar gayri safi yurt içi hasılanın dörtte birinden fazlasını oluşturuyordu ve hem hane halkı servetiyle hem de yerel yönetim maliyesiyle bağlantılıydı. Çin'in borçlu geliştiricileri, önceden satılan evleri teslim etmekte giderek daha fazla zorlanıyor, bu da tüketici güvenini zayıflatıyor.
Analistler, konut stokunun azaltılmasına yönelik mali harcamalara ilişkin ayrıntılar için önümüzdeki hafta yapılacak parlamento toplantısını yakından izliyor.
Goldman'ın tahmini, hükümetin mali harcamalarında henüz açıklanmayan ek 8 trilyon yuan (1,12 trilyon dolar) tutarında bir harcama yapılacağını varsayıyor.
Goldman analistleri, “Böyle bir teşvik olmasaydı emlak piyasasındaki gerileme üç yıl daha uzayabilir” uyarısında bulundu. Bu tür bir desteğin geliştiricilerin likidite sorunlarını gidermesi, satılmamış konut stoklarını azaltması ve önceden satılmış ancak tamamlanmamış evlerin teslimini sağlaması gerektiğini söylediler.
Çin'deki evler genellikle tamamlanmadan satılıyor. Bu iş modelinin sürdürülemezliği, Pekin'in müteahhitlerin büyüme için borca olan yüksek bağımlılığına karşı önlem alması ve yavaşlayan ekonomik büyümeyle birlikte ev satın alma talebinin düşmesiyle birlikte sürdürülemez olduğu ortaya çıktı.
Nomura, geçen yılın sonlarında yaklaşık 20 milyon önceden satılan evin tamamlanmamış kaldığını tahmin ediyordu. Geçtiğimiz ay yetkililer, bu yılın beyaz liste programı kapsamında yaklaşık 4 milyon evin tamamlanıp alıcılara teslim edildiğini belirtti ve mali desteği hızlandırma sözü verdi.
Haziran ayında, hatta en son teşvik duyurularından önce bile Morgan Stanley, stok stoklarının azalmasının “2025 sonlarında veya 2026'da emlak kredisi talebinde bir toparlanmaya” yol açmasını bekliyordu.
Analistler, satılmayan stokların yaklaşık %30'unun hiçbir zaman satılmayacağını, bunun da bankaların veya belirtilmeyen diğer kuruluşların maliyeti karşılamasını gerektireceğini öngörüyor.
Çin'in güveni artırmaya yönelik son çabaları emlak piyasasına canlılık kazandırdı. Bir gayrimenkul araştırma firması olan China Index Academy'ye göre, 22 büyük şehirdeki emlak satışları Ekim ayında yıllık bazda yaklaşık %4 oranında düştü; bu, Eylül ayındaki %25'ten fazla düşüşten çok daha küçük bir daralma.
Yükseliş günlerine dönüş değil
Ancak emlak piyasasının istikrara kavuşması tam ölçekli bir iyileşme anlamına gelmiyor. Analistler, konut satışlarındaki toparlanmanın ve yeni inşaatların önümüzdeki yıllarda zayıf kalacağını öngörüyor.
S&P, Çin'deki emlak satışlarının bu yıl yaklaşık 9 trilyon yuan veya daha altına düşmesini, ardından 2025'te 8 trilyon yuan'a (2021'deki 18 trilyon yuan satış seviyesinin yarısından az) kadar düşmesini bekliyor.
Analistler, satışlardaki düşüşleri, satılmayan konut stoklarındaki artışa bağlıyor; bu durum, geliştiricilerin alıcı çekmek ve stokları azaltmak için fiyat indirimine başvurması yönünde baskı oluşturmaya devam ediyor.
S&P, China Real Estate Information verilerine dayanarak, Eylül ayında Çin'in en büyük 100 geliştiricisinin emlak satışlarının yıllık bazda %37,7 oranında azaldığını ve bu yılın Nisan ayından bu yana en sert düşüşünü kaydettiğini belirtti. Bu bir aylık bir düşüş değildi. Veriler, yılın ilk dokuz ayında satışların bir önceki yıla göre %36,6 düştüğünü gösterdi.
S&P Global analistlerine göre, kötüleşen satışlar aynı zamanda geliştiricilerin likiditesine daha fazla zarar vererek “güven eksikliğine” yol açıyor ve geliştiriciler arazi edinimi ve yeni projeler başlatma konusunda “temkinli bir yaklaşım” arayışına giriyor.
S&P Global'in Ulusal İstatistik Bürosu'ndan alınan resmi verilere ilişkin analizine göre, yeni inşaat projelerinin sayısı 2019'daki zirve noktasına göre 2023'te %42 düştü ve 2024'ün ilk sekiz ayında yıllık bazda %23 daha düştü.
Daha fazlası yapılacak
Analistler Çin'in emlak teşvikinin etkisi konusunda temkinli olmaya devam ediyor.
Goldman analistleri, “Bizim görüşümüze göre desteğin boyutu yetersizdi ve mevcut düşüş sarmalını durdurmak için uygulama zorluklarıyla karşı karşıya kaldı.” diyerek politikanın yetersiz kalması durumunda emlak fiyatlarının %20 ila %25 daha düşebileceği uyarısında bulundu.
Şimdiye kadar açıklanan envantere özgü birkaç önlemden birinde, Mayıs ayında Çin Halk Bankası, devlete ait işletmelerin satılmayan tamamlanmış evleri satın alması ve bunları uygun fiyatlı konutlara dönüştürmesi için 300 milyar yuan tutarında bir kredi olanağı sözü verdi.
S&P, “Faydalı olmasına rağmen, tamamlanan toplam konut stokunun yalnızca küçük bir yüzdesini (%4-6) oluşturdu” dedi.
Morgan Stanley analistleri Pazar günkü raporlarında, Çin'in daha iyi durumdaki eyaletlerinden biri olan Zhejiang'daki bankalarla yapılan son toplantıların, bankaların konut envanteri satın almak için kredi vermeye yönelik yeni hükümet programına henüz katılmadıklarını gösterdiğini söyledi.
Bloomberg | Bloomberg | Getty Images
Üç araştırma firması bu ay, Çin'in zor durumdaki emlak sektörünün, en son teşvik önlemlerine rağmen gelecek yılın ikinci yarısına kadar toparlanmaya başlamayabileceğini öngördü.
Aylar süren artan önlemlerin ardından Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, Eylül ayı sonlarında “emlak piyasasındaki düşüşü durdurma” sözü veren üst düzey bir toplantıya öncülük etti. Bu ayın başlarında Maliye Bakanlığı emlak sektörünü istikrara kavuşturmayı amaçlayan daha fazla önlem uygulamaya koydu.
Goldman Sachs analistleri 22 Ekim tarihli “Çin emlak 2025 görünümü: Dip görünüyor” başlıklı notta, “Sonunda, kapsamlı ve koordineli bir genişleme paketinin desteğiyle konut piyasasında devam eden aşağı yönlü sarmalın bir dönüm noktasındayız.” dedi. “
Raporda, “Bu sefer önceki parça parça gevşeme önlemlerinden farklı” ifadeleri kullanıldı.
Analistler, Çin'deki emlak fiyatlarının 2025 sonlarında istikrar kazanmasını ve iki yıl sonra ortalama %2 oranında artmasını bekliyor. Goldman'ın tahminine göre mülk satışları ve yeni ev inşaatlarının 2027 yılına kadar istikrara kavuşması pek mümkün görünmüyor.
S&P Global Ratings ve Morgan Stanley de bu ay Çin emlak piyasasının 2025'in ikinci yarısında dibe vuracağını öngören raporlar yayınladı.
S&P Global Ratings direktörü Edward Chan ve ekibi 17 Ekim tarihli bir notta, “Hükümet geliştirici finansmanı ve stok eritme desteğine öncelik vermeye devam ederse, mülk satışlarının ve fiyatlarının 2025'in ikinci yarısına doğru istikrar kazanabileceğine inanıyoruz.” dedi. Politikaların yürürlüğe girmesinin zaman alacağı konusunda uyardılar.
Pekin, zor durumdaki emlak sektörünü destekleme çabalarının, büyümenin yeni bir itici gücü olarak gelişmiş üretimi destekleme hedefinin ardından ikinci sırada geldiğini açıkça belirtti. Ancak bu hiç de kolay bir iş değil, çünkü mülkiyet bir zamanlar gayri safi yurt içi hasılanın dörtte birinden fazlasını oluşturuyordu ve hem hane halkı servetiyle hem de yerel yönetim maliyesiyle bağlantılıydı. Çin'in borçlu geliştiricileri, önceden satılan evleri teslim etmekte giderek daha fazla zorlanıyor, bu da tüketici güvenini zayıflatıyor.
Analistler, konut stokunun azaltılmasına yönelik mali harcamalara ilişkin ayrıntılar için önümüzdeki hafta yapılacak parlamento toplantısını yakından izliyor.
Goldman'ın tahmini, hükümetin mali harcamalarında henüz açıklanmayan ek 8 trilyon yuan (1,12 trilyon dolar) tutarında bir harcama yapılacağını varsayıyor.
Goldman analistleri, “Böyle bir teşvik olmasaydı emlak piyasasındaki gerileme üç yıl daha uzayabilir” uyarısında bulundu. Bu tür bir desteğin geliştiricilerin likidite sorunlarını gidermesi, satılmamış konut stoklarını azaltması ve önceden satılmış ancak tamamlanmamış evlerin teslimini sağlaması gerektiğini söylediler.
Çin'deki evler genellikle tamamlanmadan satılıyor. Bu iş modelinin sürdürülemezliği, Pekin'in müteahhitlerin büyüme için borca olan yüksek bağımlılığına karşı önlem alması ve yavaşlayan ekonomik büyümeyle birlikte ev satın alma talebinin düşmesiyle birlikte sürdürülemez olduğu ortaya çıktı.
Nomura, geçen yılın sonlarında yaklaşık 20 milyon önceden satılan evin tamamlanmamış kaldığını tahmin ediyordu. Geçtiğimiz ay yetkililer, bu yılın beyaz liste programı kapsamında yaklaşık 4 milyon evin tamamlanıp alıcılara teslim edildiğini belirtti ve mali desteği hızlandırma sözü verdi.
Haziran ayında, hatta en son teşvik duyurularından önce bile Morgan Stanley, stok stoklarının azalmasının “2025 sonlarında veya 2026'da emlak kredisi talebinde bir toparlanmaya” yol açmasını bekliyordu.
Analistler, satılmayan stokların yaklaşık %30'unun hiçbir zaman satılmayacağını, bunun da bankaların veya belirtilmeyen diğer kuruluşların maliyeti karşılamasını gerektireceğini öngörüyor.
Çin'in güveni artırmaya yönelik son çabaları emlak piyasasına canlılık kazandırdı. Bir gayrimenkul araştırma firması olan China Index Academy'ye göre, 22 büyük şehirdeki emlak satışları Ekim ayında yıllık bazda yaklaşık %4 oranında düştü; bu, Eylül ayındaki %25'ten fazla düşüşten çok daha küçük bir daralma.
Yükseliş günlerine dönüş değil
Ancak emlak piyasasının istikrara kavuşması tam ölçekli bir iyileşme anlamına gelmiyor. Analistler, konut satışlarındaki toparlanmanın ve yeni inşaatların önümüzdeki yıllarda zayıf kalacağını öngörüyor.
S&P, Çin'deki emlak satışlarının bu yıl yaklaşık 9 trilyon yuan veya daha altına düşmesini, ardından 2025'te 8 trilyon yuan'a (2021'deki 18 trilyon yuan satış seviyesinin yarısından az) kadar düşmesini bekliyor.
Analistler, satışlardaki düşüşleri, satılmayan konut stoklarındaki artışa bağlıyor; bu durum, geliştiricilerin alıcı çekmek ve stokları azaltmak için fiyat indirimine başvurması yönünde baskı oluşturmaya devam ediyor.
S&P, China Real Estate Information verilerine dayanarak, Eylül ayında Çin'in en büyük 100 geliştiricisinin emlak satışlarının yıllık bazda %37,7 oranında azaldığını ve bu yılın Nisan ayından bu yana en sert düşüşünü kaydettiğini belirtti. Bu bir aylık bir düşüş değildi. Veriler, yılın ilk dokuz ayında satışların bir önceki yıla göre %36,6 düştüğünü gösterdi.
S&P Global analistlerine göre, kötüleşen satışlar aynı zamanda geliştiricilerin likiditesine daha fazla zarar vererek “güven eksikliğine” yol açıyor ve geliştiriciler arazi edinimi ve yeni projeler başlatma konusunda “temkinli bir yaklaşım” arayışına giriyor.
S&P Global'in Ulusal İstatistik Bürosu'ndan alınan resmi verilere ilişkin analizine göre, yeni inşaat projelerinin sayısı 2019'daki zirve noktasına göre 2023'te %42 düştü ve 2024'ün ilk sekiz ayında yıllık bazda %23 daha düştü.
Daha fazlası yapılacak
Analistler Çin'in emlak teşvikinin etkisi konusunda temkinli olmaya devam ediyor.
Goldman analistleri, “Bizim görüşümüze göre desteğin boyutu yetersizdi ve mevcut düşüş sarmalını durdurmak için uygulama zorluklarıyla karşı karşıya kaldı.” diyerek politikanın yetersiz kalması durumunda emlak fiyatlarının %20 ila %25 daha düşebileceği uyarısında bulundu.
Şimdiye kadar açıklanan envantere özgü birkaç önlemden birinde, Mayıs ayında Çin Halk Bankası, devlete ait işletmelerin satılmayan tamamlanmış evleri satın alması ve bunları uygun fiyatlı konutlara dönüştürmesi için 300 milyar yuan tutarında bir kredi olanağı sözü verdi.
S&P, “Faydalı olmasına rağmen, tamamlanan toplam konut stokunun yalnızca küçük bir yüzdesini (%4-6) oluşturdu” dedi.
Morgan Stanley analistleri Pazar günkü raporlarında, Çin'in daha iyi durumdaki eyaletlerinden biri olan Zhejiang'daki bankalarla yapılan son toplantıların, bankaların konut envanteri satın almak için kredi vermeye yönelik yeni hükümet programına henüz katılmadıklarını gösterdiğini söyledi.