Bugünlerde ev alışverişine çıkan herkes, satılık çok az şey olduğunu biliyor.
Konut piyasası, tarihinin en zayıf birkaç yılından yeni çıkmaya başlıyor. Hem yeni hem de mevcut evlerin envanteri sonunda artıyor, ancak sayılarda aniden garip bir şey var: Yeni inşa edilen evlerin arzı çok yüksek görünüyor.
Ancak, bugünün konut piyasasının eşi benzeri görülmemiş dinamikleri nedeniyle rakamlar yanıltıcıdır; bu dinamiklerin başlangıcı, konut sektöründe eşi benzeri görülmemiş bir döneme, yani yirmi yıl öncesine, subprime ipotek patlamasına kadar uzanmaktadır.
Tüm bunlar, arzın yüksek olduğu dönemlerde düşen konut fiyatlarının neden artmaya devam ettiğini açıklıyor.
Tedarik senaryosu
Ulusal Ev Yapıcıları Birliği'ne (NAHB) göre, şu anda hem yeni hem de mevcut evlerin satışında 4,4 aylık bir arz bulunmaktadır. Aylık arz, piyasada mevcut satış hızında tüm evlerin satılmasının ne kadar süreceğini ölçmek için kullanılan yaygın bir hesaplamadır. Altı aylık arz, bir alıcı ve bir satıcı arasında dengeli bir piyasa olarak kabul edilir.
Arz, bu on yılın başında zaten düşüktü, ancak pandemi kaynaklı talep, 2021'in başında sadece iki aylık arzla rekor düşük seviyeye getirdi. Satılık evlerdeki bu kıtlık, güçlü taleple birleşince, konut fiyatlarını pandemi öncesi seviyelere göre %40'tan fazla artırdı.
Şimdi arz nihayet geri tırmanmaya başlıyor, ancak kazanımlar çoğunlukla yeni ev pazarında, mevcut tarafta değil. Aslında, şu anda satılık yeni inşa edilmiş evlerin dokuz aylık bir arzı var, mevcut evlerin neredeyse üç katı. Yeni ve eski ev aylarının arzı genellikle oldukça yakından takip ediliyor. NAHB'ye göre, yeni inşaat artık toplam envanterin %30'unu oluşturuyor, bu da tarihsel payının yaklaşık iki katı.
Teksas'ın San Marcos kentindeki bir yerleşim bölgesinde müstakil evler.
Ürdün Vonderhaar | Bloomberg | Getty Images
“Haziran 2022, mevcut tek ailelik ev ayları arzına (2,9) kıyasla yeni ev ayları arzında (9,9) şimdiye kadarki en büyük liderliği kaydetti,” diye yazdı NAHB baş ekonomisti Robert Dietz. “Bu ayrım, mevcut piyasa envanterinin değerlendirilmesinin mevcut veya yeni ev envanterini izole bir şekilde inceleyemeyeceğini açıkça ortaya koyuyor.”
Bu alışılmadık dinamiğin arkasında hem son dönemde yaşanan ipotek faiz oranlarındaki dalgalanmalar hem de 20 yıl önce başlayan konut piyasasındaki benzeri görülmemiş felaket yatıyor.
Günümüzün aldatıcı sayılarının temeli
Bu konut piyasası, diğerlerinden farklı ekonomik güçler nedeniyle diğerlerinden farklıdır. İlk olarak, 2005'te, subprime ipotek kredilerindeki artış ve bu ipoteklerle desteklenen yeni finansal ürünlerde çılgınca bir ticaretle desteklenen konut satışlarında, konut yapımında ve konut fiyatlarında büyük bir artış yaşandı.
Tüm bunlar hızla çöktü ve Büyük Buhran'dan bu yana en kötü haciz krizlerinden birine yol açtı ve ardından gelen Büyük Durgunluğa neden oldu. Tek ailelik konut başlangıçları 2005'teki 1,7 milyon birimlik zirveden 2011'de sadece 430.000'e düştü. 2012'ye gelindiğinde, yeni evler toplam satılık arzın sadece %6'sını oluşturuyordu ve 2020'de bile konut başlangıçları henüz yaklaşık 1,1 milyon birimlik tarihi ortalamalarına ulaşamamıştı. 990.000'de kaldılar.
Sonra Covid-19 salgını geldi ve bu süre zarfında tüketici talebi arttı ve ipotek oranları bir düzineden fazla rekor düşük seviyeye ulaştı, bu yüzden inşaatçılar buna karşılık verdi. Konut başlangıçları 2021'de 1,1 milyona fırladı. Federal Rezerv ekonomiyi kurtarıyordu, ev satın almayı çok daha ucuz hale getiriyordu ve yeni evden çalışma kültürü Amerikalılar'ı daha önce hiç olmadığı kadar hareket ettiriyordu. Aniden arz, bir talep kasırgasına çekildi.
İpotek oranı kargaşası
Yeni inşa edilmiş ve mevcut evler arasındaki mevcut tuhaf arz uçurumu, aynı zamanda inişli çıkışlı ipotek oranlarından da kaynaklanıyor, salgının başlangıcında tarihi düşük seviyelere düşüp sadece iki yıl sonra 20 yıllık zirvelere fırladı. Milyonlarca borçlu, düşük seviyelerde yeniden finansman sağladı ve şimdi taşınmak istemiyor çünkü kredilerindeki %3 veya %4 oranını, yaklaşık %7 olan mevcut orana çevirmek zorunda kalacaklar. Bu kilitlenme etkisi, yeni listelemelerin kurumasına neden oldu.
Ayrıca inşaatçıları da sürücü koltuğuna oturttu. Ev inşaatçıları, ABD nüfus sayımına göre, 2021'de tek ailelik evlerin 1,1 milyonu aştığı ve ipotek oranları yükseldiğinde tekrar düşüşe geçtiği pandeminin ilk yıllarında üretimi zaten artırmıştı. İnşaatçılar, satışları yüksek tutmak için ipotek oranlarını düşürebildiler, ancak bu Mayıs itibarıyla yıllık 992.000'lik bir hızla inşa ediyorlar.
Redfin'e göre, ipotek oranları biraz düştüğü için bu baharda yeniden satış listeleri biraz iyileşti ve Haziran ayına gelindiğinde aktif listeler bir önceki yıla göre %16,5 daha yüksekti. Ancak bu artan arzın bir kısmı listelerin piyasada daha uzun süre kalmasından kaynaklanıyordu.
Redfin raporuna göre, “Mart ayında yeni ilanlardaki büyümenin hızlanmasıyla birlikte en az bir aydır piyasada kalan evlerin payı her geçen yıl artıyor, ancak alıcılardan gelen talep, ipotek oranlarının 2022'de artmaya başlamasından bu yana olduğu gibi zayıf kaldı.”
22 Mayıs 2024'te Austin, Teksas'ta satışa sunulan bir ev gösteriliyor.
Brandon Bell | Getty Images
Düşük uçta büyüme
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, yeniden satış pazarında arz en düşük 100.000 ila 500.000 dolar fiyat aralığında. Bugünün alıcılarının büyük çoğunluğu orada. Daha yüksek ipotek oranları onları daha ucuz evler aramaya yöneltiyor.
Ancak ilginçtir ki, arz tüm fiyat kademelerinde artarken, en çok aynı düşük fiyat kademesinde artıyor, yani yeterli değil. Evler piyasaya çıktığı kadar hızlı bir şekilde sözleşmeye bağlanıyorlar.
Örneğin, 100.000 ila 250.000 dolar arasında satılık evlerin sadece 2,7 aylık arzı var, ancak arz bir yıl öncesine göre %19 arttı. Bu arada, 1 milyon doların üzerinde fiyatlandırılmış evlerin 4,2 aylık arzı var, ancak arz bir yıl öncesine göre sadece %5 arttı.
Bu, konut fiyatlarının, arzın artmasına rağmen inatla yüksek kalmasını açıklıyor. CoreLogic'e göre, Mayıs ayındaki fiyatlar, en son okuma, Mayıs 2023'ten %4,9 daha yüksekti. Kazançlar hafifçe azalmaya başladı, ancak her yerde değil.
CoreLogic Başekonomisti Selma Hepp, “Stokların pandemi öncesi seviyelerin çok altında olduğu Kuzeydoğu gibi pazarlarda, bu baharda konut fiyatlarındaki istikrarlı güçlü artışlar devam ediyor” dedi.
“Ayrıca, Ortabatı gibi nispeten daha uygun fiyatlı pazarlarda bu baharda sağlıklı bir fiyat artışı görüldü.”
Hepp, satılık konut arzında nispeten daha fazla büyüme görülen Florida ve Teksas'taki fiyatların bir yıl öncesine göre daha düşük olduğunu belirtiyor.
Analistler fiyatların düşmesini ve ipotek oranlarının bu yılın ikinci yarısında düşmesini beklerken, oranların gerçekten düşüp düşmeyeceği ve arz-talep dengesizliğinin fiyatların soğumasına izin verip vermeyeceği henüz belli değil. İpotek oranları düşerse, talep kesinlikle artacak, arz üzerinde daha fazla baskı oluşturacak ve fiyatları yüksek tutacak.
“Evet, envanter yükseliyor ve yükselmeye devam edecek, özellikle de ipotek oranı kilitleme etkisi önümüzdeki çeyreklerde azaldıkça. Ancak mevcut envanter seviyeleri, ulusal bazda yeni inşaatı ve bazı fiyat artışlarını desteklemeye devam ediyor,” diye ekledi Dietz.
CNBC PRO'dan bu içgörüleri kaçırmayın
Konut piyasası, tarihinin en zayıf birkaç yılından yeni çıkmaya başlıyor. Hem yeni hem de mevcut evlerin envanteri sonunda artıyor, ancak sayılarda aniden garip bir şey var: Yeni inşa edilen evlerin arzı çok yüksek görünüyor.
Ancak, bugünün konut piyasasının eşi benzeri görülmemiş dinamikleri nedeniyle rakamlar yanıltıcıdır; bu dinamiklerin başlangıcı, konut sektöründe eşi benzeri görülmemiş bir döneme, yani yirmi yıl öncesine, subprime ipotek patlamasına kadar uzanmaktadır.
Tüm bunlar, arzın yüksek olduğu dönemlerde düşen konut fiyatlarının neden artmaya devam ettiğini açıklıyor.
Tedarik senaryosu
Ulusal Ev Yapıcıları Birliği'ne (NAHB) göre, şu anda hem yeni hem de mevcut evlerin satışında 4,4 aylık bir arz bulunmaktadır. Aylık arz, piyasada mevcut satış hızında tüm evlerin satılmasının ne kadar süreceğini ölçmek için kullanılan yaygın bir hesaplamadır. Altı aylık arz, bir alıcı ve bir satıcı arasında dengeli bir piyasa olarak kabul edilir.
Arz, bu on yılın başında zaten düşüktü, ancak pandemi kaynaklı talep, 2021'in başında sadece iki aylık arzla rekor düşük seviyeye getirdi. Satılık evlerdeki bu kıtlık, güçlü taleple birleşince, konut fiyatlarını pandemi öncesi seviyelere göre %40'tan fazla artırdı.
Şimdi arz nihayet geri tırmanmaya başlıyor, ancak kazanımlar çoğunlukla yeni ev pazarında, mevcut tarafta değil. Aslında, şu anda satılık yeni inşa edilmiş evlerin dokuz aylık bir arzı var, mevcut evlerin neredeyse üç katı. Yeni ve eski ev aylarının arzı genellikle oldukça yakından takip ediliyor. NAHB'ye göre, yeni inşaat artık toplam envanterin %30'unu oluşturuyor, bu da tarihsel payının yaklaşık iki katı.
Teksas'ın San Marcos kentindeki bir yerleşim bölgesinde müstakil evler.
Ürdün Vonderhaar | Bloomberg | Getty Images
“Haziran 2022, mevcut tek ailelik ev ayları arzına (2,9) kıyasla yeni ev ayları arzında (9,9) şimdiye kadarki en büyük liderliği kaydetti,” diye yazdı NAHB baş ekonomisti Robert Dietz. “Bu ayrım, mevcut piyasa envanterinin değerlendirilmesinin mevcut veya yeni ev envanterini izole bir şekilde inceleyemeyeceğini açıkça ortaya koyuyor.”
Bu alışılmadık dinamiğin arkasında hem son dönemde yaşanan ipotek faiz oranlarındaki dalgalanmalar hem de 20 yıl önce başlayan konut piyasasındaki benzeri görülmemiş felaket yatıyor.
Günümüzün aldatıcı sayılarının temeli
Bu konut piyasası, diğerlerinden farklı ekonomik güçler nedeniyle diğerlerinden farklıdır. İlk olarak, 2005'te, subprime ipotek kredilerindeki artış ve bu ipoteklerle desteklenen yeni finansal ürünlerde çılgınca bir ticaretle desteklenen konut satışlarında, konut yapımında ve konut fiyatlarında büyük bir artış yaşandı.
Tüm bunlar hızla çöktü ve Büyük Buhran'dan bu yana en kötü haciz krizlerinden birine yol açtı ve ardından gelen Büyük Durgunluğa neden oldu. Tek ailelik konut başlangıçları 2005'teki 1,7 milyon birimlik zirveden 2011'de sadece 430.000'e düştü. 2012'ye gelindiğinde, yeni evler toplam satılık arzın sadece %6'sını oluşturuyordu ve 2020'de bile konut başlangıçları henüz yaklaşık 1,1 milyon birimlik tarihi ortalamalarına ulaşamamıştı. 990.000'de kaldılar.
Sonra Covid-19 salgını geldi ve bu süre zarfında tüketici talebi arttı ve ipotek oranları bir düzineden fazla rekor düşük seviyeye ulaştı, bu yüzden inşaatçılar buna karşılık verdi. Konut başlangıçları 2021'de 1,1 milyona fırladı. Federal Rezerv ekonomiyi kurtarıyordu, ev satın almayı çok daha ucuz hale getiriyordu ve yeni evden çalışma kültürü Amerikalılar'ı daha önce hiç olmadığı kadar hareket ettiriyordu. Aniden arz, bir talep kasırgasına çekildi.
İpotek oranı kargaşası
Yeni inşa edilmiş ve mevcut evler arasındaki mevcut tuhaf arz uçurumu, aynı zamanda inişli çıkışlı ipotek oranlarından da kaynaklanıyor, salgının başlangıcında tarihi düşük seviyelere düşüp sadece iki yıl sonra 20 yıllık zirvelere fırladı. Milyonlarca borçlu, düşük seviyelerde yeniden finansman sağladı ve şimdi taşınmak istemiyor çünkü kredilerindeki %3 veya %4 oranını, yaklaşık %7 olan mevcut orana çevirmek zorunda kalacaklar. Bu kilitlenme etkisi, yeni listelemelerin kurumasına neden oldu.
Ayrıca inşaatçıları da sürücü koltuğuna oturttu. Ev inşaatçıları, ABD nüfus sayımına göre, 2021'de tek ailelik evlerin 1,1 milyonu aştığı ve ipotek oranları yükseldiğinde tekrar düşüşe geçtiği pandeminin ilk yıllarında üretimi zaten artırmıştı. İnşaatçılar, satışları yüksek tutmak için ipotek oranlarını düşürebildiler, ancak bu Mayıs itibarıyla yıllık 992.000'lik bir hızla inşa ediyorlar.
Redfin'e göre, ipotek oranları biraz düştüğü için bu baharda yeniden satış listeleri biraz iyileşti ve Haziran ayına gelindiğinde aktif listeler bir önceki yıla göre %16,5 daha yüksekti. Ancak bu artan arzın bir kısmı listelerin piyasada daha uzun süre kalmasından kaynaklanıyordu.
Redfin raporuna göre, “Mart ayında yeni ilanlardaki büyümenin hızlanmasıyla birlikte en az bir aydır piyasada kalan evlerin payı her geçen yıl artıyor, ancak alıcılardan gelen talep, ipotek oranlarının 2022'de artmaya başlamasından bu yana olduğu gibi zayıf kaldı.”
22 Mayıs 2024'te Austin, Teksas'ta satışa sunulan bir ev gösteriliyor.
Brandon Bell | Getty Images
Düşük uçta büyüme
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, yeniden satış pazarında arz en düşük 100.000 ila 500.000 dolar fiyat aralığında. Bugünün alıcılarının büyük çoğunluğu orada. Daha yüksek ipotek oranları onları daha ucuz evler aramaya yöneltiyor.
Ancak ilginçtir ki, arz tüm fiyat kademelerinde artarken, en çok aynı düşük fiyat kademesinde artıyor, yani yeterli değil. Evler piyasaya çıktığı kadar hızlı bir şekilde sözleşmeye bağlanıyorlar.
Örneğin, 100.000 ila 250.000 dolar arasında satılık evlerin sadece 2,7 aylık arzı var, ancak arz bir yıl öncesine göre %19 arttı. Bu arada, 1 milyon doların üzerinde fiyatlandırılmış evlerin 4,2 aylık arzı var, ancak arz bir yıl öncesine göre sadece %5 arttı.
Bu, konut fiyatlarının, arzın artmasına rağmen inatla yüksek kalmasını açıklıyor. CoreLogic'e göre, Mayıs ayındaki fiyatlar, en son okuma, Mayıs 2023'ten %4,9 daha yüksekti. Kazançlar hafifçe azalmaya başladı, ancak her yerde değil.
CoreLogic Başekonomisti Selma Hepp, “Stokların pandemi öncesi seviyelerin çok altında olduğu Kuzeydoğu gibi pazarlarda, bu baharda konut fiyatlarındaki istikrarlı güçlü artışlar devam ediyor” dedi.
“Ayrıca, Ortabatı gibi nispeten daha uygun fiyatlı pazarlarda bu baharda sağlıklı bir fiyat artışı görüldü.”
Hepp, satılık konut arzında nispeten daha fazla büyüme görülen Florida ve Teksas'taki fiyatların bir yıl öncesine göre daha düşük olduğunu belirtiyor.
Analistler fiyatların düşmesini ve ipotek oranlarının bu yılın ikinci yarısında düşmesini beklerken, oranların gerçekten düşüp düşmeyeceği ve arz-talep dengesizliğinin fiyatların soğumasına izin verip vermeyeceği henüz belli değil. İpotek oranları düşerse, talep kesinlikle artacak, arz üzerinde daha fazla baskı oluşturacak ve fiyatları yüksek tutacak.
“Evet, envanter yükseliyor ve yükselmeye devam edecek, özellikle de ipotek oranı kilitleme etkisi önümüzdeki çeyreklerde azaldıkça. Ancak mevcut envanter seviyeleri, ulusal bazda yeni inşaatı ve bazı fiyat artışlarını desteklemeye devam ediyor,” diye ekledi Dietz.
CNBC PRO'dan bu içgörüleri kaçırmayın