İnsanlar 14 Temmuz 2008'de McLean, Virginia'da Freddie Mac merkezinin bir tabelası ile yürüyorlar. AFP Photo/Paul J. Richards (Fotoğraf Kredisi Getty Images aracılığıyla Paul J. Richards/AFP'yi okumalıdır)
Paul J. Richards | AFP | Getty Images
Yaklaşık 17 yıldır federal hükümet tarafından kontrol edilen iki dev ipotek finansmanı firması olan Fannie Mae ve Freddie Mac özel sektöre satılabilir.
Başkan Donald Trump'ın ilk döneminde Beyaz Saray, Fannie Mae olarak bilinen Federal Ulusal Mortgage Derneği ve Freddie Mac olarak bilinen federal ev kredisi Mortgage Corporation'ı özel pazara serbest bırakmaya çalıştı. Uzmanlara göre, karmaşıklık nedeniyle gerçekleşmedi.
Trump, hükümetin hisselerini özel pazara satma fikrinden bahsetmemiş olsa da, konu Trump'ın ikinci döneminde köpürüyor. Uzmanlar, daha yüksek ipotek oranlarına ve yatırımcıların riskine yol açabilir.
Ocak ayında, Federal Konut Finansmanı Ajansı ve Hazine Bakanlığı, Hazine ve Hükümet destekli her işletme olan Fannie Mae ve Freddie Mac arasında konservatuardan nihai olarak serbest bırakılmalarını sağlamak için kıdemli tercih edilen hisse senedi satın alma anlaşmalarını değiştirmeyi kabul etti.
Nihayetinde, Fannie Mae ve Freddie Mac'in hükümet desteğinden serbest bırakılması, Trump'ın ikinci döneminde öncelik verdiği şeye inecek. Ve o zaman bile, dezavantajlar olabileceğini söylüyor.
Moody's Analytics'in baş ekonomisti Mark Zandi, “Sonuçta Başkan Trump'ın ne yapmak istediğine ya da ne yapmak istediğine bağlı.” Dedi.
Zandi, “O zaman bile, bence bunu yapmaktan itilecekler çünkü ekonomi bunun mantıklı olmadığı anlaşılacak.”
İşte bilmeniz gerekenler.
Sürümün ev sahipleri için ne anlama gelebileceği, yatırımcılar
İki partizan politika merkezindeki konut ve altyapı projeleri direktörü Andy Winkler'e göre, potansiyel etki, Fannie Mae ve Freddie Mac'in Fannie Mae ve Freddie Mac'in yayınlandıktan sonra verilmesine bağlı olacaktır.
Uzmanlar, Trump yönetiminin lojistik, yasal ve ekonomik engellerde gezinme yeteneğinin de bir faktör olacağını söylüyor.
Ancak Pennsylvania Üniversitesi Wharton Okulu'nda gayrimenkul profesörü ve finans profesörü Susan Wachter, “çok şey yanlış gidebilir” dedi.
Uzmanlar, iyi yapılmazsa, ipotek oranlarının potansiyel olarak daha yüksek tırmanabileceğini söylüyor. Zandi, “Bu sadece ne kadar yüksek olduğu sorusu” olacağına inanıyor.
Zandi, “Bu nedenle, bu riski telafi etmek için daha yüksek bir faiz oranı talep edeceksiniz ve bu nedenle ipotek oranları da daha yüksek olacak.” Dedi.
Tabii ki, daha yüksek oranlar ipotek için daha yüksek borçlanma maliyetleri anlamına gelir.
Daha fazla insan evlerini 2024'te tüm nakit ödemelerinde satın alırken, çoğu Amerikalı hala mülk satın almak için ipoteklere güveniyor.
Ulusal Emlakçılar Birliği tarafından yapılan bir rapora göre, ABD'deki ev sahiplerinin yaklaşık% 26'sı 2024'te segment için yeni bir zirve olan All-Cash ödedi. Karşılaştırmak için, son rekor artışı 2022'de CNBC'ye verilen veriler başına 2021'den% 9 artışla% 22 idi.
Ancak, Alıcıların yaklaşık% 74'ü 2024 yılında ev alımlarını finanse etti. Bu bir yıl önce% 80'den düştü.
Zandi'nin görüşüne göre, herhangi bir serbest bırakma senaryosu, potansiyel olarak Fannie ve Freddie hissedarları hariç, ilgili tüm tarafları etkileyebilir.
“Sahip oldukları hisselerden para kazanacaklar… bu yüzden bunun için zorluyorlar” dedi.
Fannie Mae ve Freddie Mac neden gerekli
Fannie Mae ve Freddie Mac, ipotek kredilerinden mevcut ev kredileri satın alıyor. Şirketler, yatırımcılara ipotek destekli menkul kıymetler olarak kredileri saklar veya satarlar ve ipotek kredilerinin kredi sunmaya devam etmek için yeterli sermayeye sahip olduğu bir sistem oluştururlar.
Bipartisan Politika Merkezi'nin Winkler, “30 yıllık sabit oranlı ipotek onlarsız var olmayabilir.” Dedi.
NAR'a göre, iki şirket ipotek piyasasının yaklaşık% 70'ini destekliyor ve ABD'deki konut sistemi için hayati önem taşıyor.
Zandi, ikisi ev sahipliğini erişilebilir hale getirmek ve 30 yıllık sabit oran ipoteğini ABD'nin “ekmek ve tereyağı” haline getirmek için Kongre tarafından oluşturuldu.
Kişisel Finansmandan Daha Fazlası:
Toptan Yumurta Fiyatları 'Yoldan Geçti' Rekor Yüksekleri
2025 bir kiracı pazarı olabilir – ancak sürmeyecek
İşte bu yıl şu ana kadar ortalama vergi iadesi
Fannie Mae ve Freddie Mac, mali kriz sırasında ipotek devleri neredeyse çöktükten sonra 2008'den beri FHFA ile bir konservatuar altında. Anlaşma, hükümet destekli iki işletmenin konut piyasası çöküşünden kurtulmasına yardımcı olmak için yapıldı.
Hazine Bakanlığı, iki şirketi tercih edilen hisse senedi satın alma anlaşmaları veya SPSPA'lar aracılığıyla finansal olarak destekledi ve çözücü kalmalarına yardımcı oldu.
Wachter, finansal krize kadar yaratılan ipoteklerin karmaşık, riskli ve geri çekilmediğini söyledi. Risk fazla mesai kurabildi.
Emin olmak için, bu tür riskli kredilerin özel sektörün özel ipotek destekli menkul kıymetlerinden geldiğini söyledi. Piyasa patladığında, bir yıl içinde buharlaşma için trilyonlarca dolar değerinde kredi vermeye neden oldu, GSE'ler çapraz ateşe yakalandı.
Wachter, “Özel etiketli ipotek destekli menkul kıymetler, riskli krediler kriz getirdi, ancak her ipotek oyuncusu vuruldu.” Dedi.
Fannie ve Freddie'nin en büyük iki ipotek kurumu olduğu için hükümet, konut piyasasına daha fazla zarar vermemek için 2008 yılında işletmelere müdahale etti ve kurtardı.
Winkler, Fannie ve Freddie'nin hükümet tarafından açıkça desteklendiğini ve onları riske atma ve konservatuar altındaki vergi mükelleflerine maruz kalmayı sınırlamak için adımlar atıldığını söyledi.
Hükümet kontrolü altında, GSE'ler tamamen özel şirketler olarak faaliyet göstermiyor: karları koruma yeteneğine, katı gözetimi ve konut piyasasını karları en üst düzeye çıkarma konusunda istikrarlı tutmak için birincil hedefi var.
Konservatuarın sona erme olasılığı nelerdir?
Trump'ın kendisi konservatuardan henüz bahsetmese de, diğerleri bundan bahsediyor.
Yeni Konut ve Kentsel Gelişim Sekreteri Scott Turner, 5 Şubat'ta Wall Street Journal ile yayınlanan bir röportajda Fannie ve Freddie'yi piyasaya sürme çabası yaratan bir röportajda belirtildi.
Pershing Square CEO'su Bill Ackman, Aralık ayında X'te “Fannie ve Freddie'den başarılı bir ortaya çıkmanın hükümete 300 milyar dolar ek kar yaratması gerektiğini” açıkladı.
Uzmanlar, yönetim konservatuarına öncelik verse bile, sürecin kendisinin tamamlanması yıllar alabilir.
Wachter, “Bu, bir anlaşma hakkında bir imza ile yapabileceğiniz bir şey değil.” Dedi. Süreç, Hazine, Adalet Bakanlığı, FHFA ve özel sektördeki hissedarlar dahil olmak üzere birçok tarafı içermektedir.
Ancak, “hepsinin ekonomisine dayanarak, idari olarak serbest bırakılma şansı olmamalıdır” dedi Zandi. “Ekonomik bir anlam ifade etmiyor.”
“Serbest bırakma vergi mükellefleri, ev sahipleri, konut piyasası, ekonomi, herkes statükodan daha kötü.” Dedi Zandi. “Hangi sorunu çözmeye çalışıyoruz?”
Paul J. Richards | AFP | Getty Images
Yaklaşık 17 yıldır federal hükümet tarafından kontrol edilen iki dev ipotek finansmanı firması olan Fannie Mae ve Freddie Mac özel sektöre satılabilir.
Başkan Donald Trump'ın ilk döneminde Beyaz Saray, Fannie Mae olarak bilinen Federal Ulusal Mortgage Derneği ve Freddie Mac olarak bilinen federal ev kredisi Mortgage Corporation'ı özel pazara serbest bırakmaya çalıştı. Uzmanlara göre, karmaşıklık nedeniyle gerçekleşmedi.
Trump, hükümetin hisselerini özel pazara satma fikrinden bahsetmemiş olsa da, konu Trump'ın ikinci döneminde köpürüyor. Uzmanlar, daha yüksek ipotek oranlarına ve yatırımcıların riskine yol açabilir.
Ocak ayında, Federal Konut Finansmanı Ajansı ve Hazine Bakanlığı, Hazine ve Hükümet destekli her işletme olan Fannie Mae ve Freddie Mac arasında konservatuardan nihai olarak serbest bırakılmalarını sağlamak için kıdemli tercih edilen hisse senedi satın alma anlaşmalarını değiştirmeyi kabul etti.
Uzmanlar, GSE'lerin serbest bırakılmasının nasıl ele alınacağı, ne zaman gerçekleşeceği ve hükümetin gerçekte ipotek devlerini bir şekilde denetlemeye devam edeceği konusunda parçalanıyor.
Nihayetinde, Fannie Mae ve Freddie Mac'in hükümet desteğinden serbest bırakılması, Trump'ın ikinci döneminde öncelik verdiği şeye inecek. Ve o zaman bile, dezavantajlar olabileceğini söylüyor.
Moody's Analytics'in baş ekonomisti Mark Zandi, “Sonuçta Başkan Trump'ın ne yapmak istediğine ya da ne yapmak istediğine bağlı.” Dedi.
Zandi, “O zaman bile, bence bunu yapmaktan itilecekler çünkü ekonomi bunun mantıklı olmadığı anlaşılacak.”
İşte bilmeniz gerekenler.
Sürümün ev sahipleri için ne anlama gelebileceği, yatırımcılar
İki partizan politika merkezindeki konut ve altyapı projeleri direktörü Andy Winkler'e göre, potansiyel etki, Fannie Mae ve Freddie Mac'in Fannie Mae ve Freddie Mac'in yayınlandıktan sonra verilmesine bağlı olacaktır.
Uzmanlar, Trump yönetiminin lojistik, yasal ve ekonomik engellerde gezinme yeteneğinin de bir faktör olacağını söylüyor.
Ancak Pennsylvania Üniversitesi Wharton Okulu'nda gayrimenkul profesörü ve finans profesörü Susan Wachter, “çok şey yanlış gidebilir” dedi.
Uzmanlar, iyi yapılmazsa, ipotek oranlarının potansiyel olarak daha yüksek tırmanabileceğini söylüyor. Zandi, “Bu sadece ne kadar yüksek olduğu sorusu” olacağına inanıyor.
Zandi, ipotek destekli menkul kıymetlere veya Fannie Mae veya Fannie Mae veya Freddie Mac'in teminatlı borcuna yatırım yaparsanız, konservatuarın sonu daha fazla risk getirebilir.
Zandi, “Bu nedenle, bu riski telafi etmek için daha yüksek bir faiz oranı talep edeceksiniz ve bu nedenle ipotek oranları da daha yüksek olacak.” Dedi.
Tabii ki, daha yüksek oranlar ipotek için daha yüksek borçlanma maliyetleri anlamına gelir.
Daha fazla insan evlerini 2024'te tüm nakit ödemelerinde satın alırken, çoğu Amerikalı hala mülk satın almak için ipoteklere güveniyor.
Ulusal Emlakçılar Birliği tarafından yapılan bir rapora göre, ABD'deki ev sahiplerinin yaklaşık% 26'sı 2024'te segment için yeni bir zirve olan All-Cash ödedi. Karşılaştırmak için, son rekor artışı 2022'de CNBC'ye verilen veriler başına 2021'den% 9 artışla% 22 idi.
Ancak, Alıcıların yaklaşık% 74'ü 2024 yılında ev alımlarını finanse etti. Bu bir yıl önce% 80'den düştü.
Zandi'nin görüşüne göre, herhangi bir serbest bırakma senaryosu, potansiyel olarak Fannie ve Freddie hissedarları hariç, ilgili tüm tarafları etkileyebilir.
“Sahip oldukları hisselerden para kazanacaklar… bu yüzden bunun için zorluyorlar” dedi.
Fannie Mae ve Freddie Mac neden gerekli
Fannie Mae ve Freddie Mac, ipotek kredilerinden mevcut ev kredileri satın alıyor. Şirketler, yatırımcılara ipotek destekli menkul kıymetler olarak kredileri saklar veya satarlar ve ipotek kredilerinin kredi sunmaya devam etmek için yeterli sermayeye sahip olduğu bir sistem oluştururlar.
Bipartisan Politika Merkezi'nin Winkler, “30 yıllık sabit oranlı ipotek onlarsız var olmayabilir.” Dedi.
NAR'a göre, iki şirket ipotek piyasasının yaklaşık% 70'ini destekliyor ve ABD'deki konut sistemi için hayati önem taşıyor.
Zandi, ikisi ev sahipliğini erişilebilir hale getirmek ve 30 yıllık sabit oran ipoteğini ABD'nin “ekmek ve tereyağı” haline getirmek için Kongre tarafından oluşturuldu.
Kişisel Finansmandan Daha Fazlası:
Toptan Yumurta Fiyatları 'Yoldan Geçti' Rekor Yüksekleri
2025 bir kiracı pazarı olabilir – ancak sürmeyecek
İşte bu yıl şu ana kadar ortalama vergi iadesi
Fannie Mae ve Freddie Mac, mali kriz sırasında ipotek devleri neredeyse çöktükten sonra 2008'den beri FHFA ile bir konservatuar altında. Anlaşma, hükümet destekli iki işletmenin konut piyasası çöküşünden kurtulmasına yardımcı olmak için yapıldı.
Hazine Bakanlığı, iki şirketi tercih edilen hisse senedi satın alma anlaşmaları veya SPSPA'lar aracılığıyla finansal olarak destekledi ve çözücü kalmalarına yardımcı oldu.
Wachter, finansal krize kadar yaratılan ipoteklerin karmaşık, riskli ve geri çekilmediğini söyledi. Risk fazla mesai kurabildi.
Emin olmak için, bu tür riskli kredilerin özel sektörün özel ipotek destekli menkul kıymetlerinden geldiğini söyledi. Piyasa patladığında, bir yıl içinde buharlaşma için trilyonlarca dolar değerinde kredi vermeye neden oldu, GSE'ler çapraz ateşe yakalandı.
Wachter, “Özel etiketli ipotek destekli menkul kıymetler, riskli krediler kriz getirdi, ancak her ipotek oyuncusu vuruldu.” Dedi.
Fannie ve Freddie'nin en büyük iki ipotek kurumu olduğu için hükümet, konut piyasasına daha fazla zarar vermemek için 2008 yılında işletmelere müdahale etti ve kurtardı.
Winkler, Fannie ve Freddie'nin hükümet tarafından açıkça desteklendiğini ve onları riske atma ve konservatuar altındaki vergi mükelleflerine maruz kalmayı sınırlamak için adımlar atıldığını söyledi.
Hükümet kontrolü altında, GSE'ler tamamen özel şirketler olarak faaliyet göstermiyor: karları koruma yeteneğine, katı gözetimi ve konut piyasasını karları en üst düzeye çıkarma konusunda istikrarlı tutmak için birincil hedefi var.
Konservatuarın sona erme olasılığı nelerdir?
Trump'ın kendisi konservatuardan henüz bahsetmese de, diğerleri bundan bahsediyor.
Yeni Konut ve Kentsel Gelişim Sekreteri Scott Turner, 5 Şubat'ta Wall Street Journal ile yayınlanan bir röportajda Fannie ve Freddie'yi piyasaya sürme çabası yaratan bir röportajda belirtildi.
Pershing Square CEO'su Bill Ackman, Aralık ayında X'te “Fannie ve Freddie'den başarılı bir ortaya çıkmanın hükümete 300 milyar dolar ek kar yaratması gerektiğini” açıkladı.
Uzmanlar, yönetim konservatuarına öncelik verse bile, sürecin kendisinin tamamlanması yıllar alabilir.
Wachter, “Bu, bir anlaşma hakkında bir imza ile yapabileceğiniz bir şey değil.” Dedi. Süreç, Hazine, Adalet Bakanlığı, FHFA ve özel sektördeki hissedarlar dahil olmak üzere birçok tarafı içermektedir.
Ancak, “hepsinin ekonomisine dayanarak, idari olarak serbest bırakılma şansı olmamalıdır” dedi Zandi. “Ekonomik bir anlam ifade etmiyor.”
“Serbest bırakma vergi mükellefleri, ev sahipleri, konut piyasası, ekonomi, herkes statükodan daha kötü.” Dedi Zandi. “Hangi sorunu çözmeye çalışıyoruz?”