ABD ekonomisindeki enflasyon pandemi dönemindeki zirve seviyelerinden önemli ölçüde düşmesine rağmen, konut enflasyonu inatla yüksek kalmaya devam etti.
Ekonomistler, tüketici fiyat endeksinin politika yapıcıların hedeflerine geri dönmesini engelleyen en büyük engelin, endeksin acı verici derecede yavaş düşüşü olduğunu söyledi.
JP Morgan Private Bank'ın kıdemli piyasa ekonomisti Joe Seydl, “TÜFE'nin normale dönmesinden önceki son ayak olarak görüyoruz” dedi.
Konut, CPI endeksinin %36'sını oluşturuyor – gıda ve enerji gibi diğer kategorilere kıyasla açık ara en büyük pay – çünkü ortalama bir hane için en büyük harcama. Bu nedenle barınma fiyatlarındaki hareketler enflasyon okumaları üzerinde büyük bir etkiye sahip.
Ulusal Emlakçılar Birliği'nin yardımcı başekonomisti Jessica Lautz, “barınak” enflasyonunun yüksek seviyede ABD'deki kira fiyatlarının bir ölçüsü olduğunu söyledi.
Ancak Çalışma İstatistikleri Bürosu'nun bu fiyatları hesaplama şekli, barınak enflasyon endeksinin gerçek zamanlı kiralama piyasasındaki eğilimlerin gerisinde kalması anlamına geliyor (aşağıda daha ayrıntılı olarak açıklandığı gibi).
CPI barınak enflasyonu neden yavaş düştü
Ekonomistler, barınak enflasyonundaki geri çekilmenin beklenenden yavaş olduğunu söyledi.
CPI verilerine göre, 2023'ün başlarındaki %8 civarındaki zirveden Haziran 2024'te yıllık %5,2 oranına düştü. Mevcut seviyesi, pandemi öncesi baz seviyesinin yaklaşık 2 puan üzerinde.
“[Shelter] Capital Economics'te Kuzey Amerika ekonomisti olan Olivia Cross, “doğru yönde ilerledi” dedi. “Sadece herkesin beklediğinden çok daha yavaş ilerliyor.”
Bu dinamik, kiralama piyasasının mevcut durumuyla çelişiyor gibi görünebilir.
BLS verilerine göre, yeni kira sözleşmelerindeki yıllık enflasyon oranı, iki yıl önceki yaklaşık %12'lik rekor seviyelerden, yılın ilk çeyreğinde pandemi öncesi baz seviyesinin altında kalarak %0,4'e düştü.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
Enflasyon Biden'ın mı yoksa Trump'ın mı suçu? Cevap o kadar basit değil
Enflasyon düşerken bile daha fazla Amerikalı zorluk çekiyor
Ev sahipleri genellikle yaklaşık 55.000 dolar harcıyor, rapor bulundu
Ekonomistler, TÜFE verilerinde barınma ihtiyacının buzul hızında seyretmesinin nedeninin büyük ölçüde federal hükümetin konut enflasyon endeksini nasıl oluşturduğuyla ilgili olduğunu söyledi.
Hükümetin metodolojisi, barınak tüketici fiyat endeksi (TÜFE) okumalarındaki değişikliklerin mevcut kiralık konut piyasasına kıyasla gecikmeli olduğu anlamına geliyor.
Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell Haziran ayında “Artık büyük gecikmeler olduğunu gördük” dedi. Barınak CPI okumalarının kiralık pazarındaki son dinamikleri yansıtmasının “birkaç yıl” alabileceğini ekledi.
“Federal Rezerv baktığında [at] CoreLogic Başekonomisti Selma Hepp, “Enflasyonda neler oluyor, barınma gecikmesinden kaynaklanan bu endişenin gayet farkındalar ve enflasyonla ilgili ne yapacaklarına karar verirken bunu dikkate alıyorlar” dedi.
CPI ev sahipliğini nasıl yansıtıyor?
JP Morgan'dan Seydl, barınma enflasyon endeksinin ABD ekonomisindeki konutların ortalama maliyetini ölçmeyi amaçladığını söyledi. İki ana bileşeni kira ve “konut sahiplerinin eşdeğer kirası”dır.
Ev sahiplerine aylık kira ödeyen kiracılar için harcamalardaki değişiklikleri değerlendirmek basittir.
Ancak çoğu Amerikalı ev sahibidir. Onlar için hesaplama daha zordur: BLS, sahip olunan konut birimlerini tüketilen mallar olarak değil, yatırım olarak değerlendirir.
“TÜFE'ye gelince, [shelter] NAR'dan Lautz, “Bu, ev satın alma maliyeti anlamına gelmiyor” dedi.
BLS, ev sahiplerini kiracılarla eşit şartlara getirmek için “sahiplerinin eşdeğer kirası” (OER) kategorisini kullanır. BLS'ye göre, “bir ev sahibinin malı (yani evi) kendisi kullanmak yerine kiralayarak alabileceği değeri” ölçer.
Kurum, BLS'nin bu çerçeveyi 1987'den beri kullandığını belirtti.
Powell, Haziran ayında enflasyonu ölçerken “dünyadaki birçok ülkenin” sahip olunan evlere kira bedeli yüklediğini söyledi.
BLS barınak endeksini nasıl oluşturuyor?
Seydl, kiraların genellikle aydan aya değişmediğini, bu nedenle hükümetin TÜFE barınma endeksini kiracılardan ve ev sahiplerinden oluşan “kademeli bir panel” örneklemesiyle oluşturduğunu söyledi.
Örneklemi altı gruba ayırır ve her altı ayda bir kademeli olarak anket yapar. Örneğin, A Evi Ocak ve Temmuz aylarında, B Evi Şubat ve Ağustos aylarında ankete tabi tutulur, vb. Fiyat değişimlerini genel barınma endeksine toplar.
Ekonomistler, verilerin kademeli yapısı nedeniyle endeksin yavaş ve gecikmeli hareket ettiğini söyledi.
CoreLogic'ten Hepp, “TÜFE verilerinde gördüğümüz şeyler, bundan önceki dokuz ila 12 ayda zaten yaşandı” dedi.
Uzmanlar, yeni kira sözleşmelerindeki eğilime uyum sağlanması ve genel olarak daha fazla kiralık konut biriminin kullanıma sunulmasıyla birlikte, konut enflasyonunun ılımlı bir şekilde devam etmesi gerektiğini söylüyor.
Hepp, “Kira bileşeninde yavaşlama veya yavaşlama görmeye devam edeceğiz” dedi.
Salgın döneminde kira fiyatlarının artmasının sebebinin talebin arzı aşması olduğunu, bunun da kira fiyatlarında artışa neden olduğunu söyledi.
“Kira artışının yavaşlamasının nedenlerinden biri, çok aileli konut birimlerinin daha fazla inşa edilmesidir,” dedi Lautz. “Gerçekten sıkışık olan talebin daha fazlasını karşılıyor.”
CNBC PRO'nun bu içgörülerini kaçırmayın
Ekonomistler, tüketici fiyat endeksinin politika yapıcıların hedeflerine geri dönmesini engelleyen en büyük engelin, endeksin acı verici derecede yavaş düşüşü olduğunu söyledi.
JP Morgan Private Bank'ın kıdemli piyasa ekonomisti Joe Seydl, “TÜFE'nin normale dönmesinden önceki son ayak olarak görüyoruz” dedi.
Konut, CPI endeksinin %36'sını oluşturuyor – gıda ve enerji gibi diğer kategorilere kıyasla açık ara en büyük pay – çünkü ortalama bir hane için en büyük harcama. Bu nedenle barınma fiyatlarındaki hareketler enflasyon okumaları üzerinde büyük bir etkiye sahip.
Ulusal Emlakçılar Birliği'nin yardımcı başekonomisti Jessica Lautz, “barınak” enflasyonunun yüksek seviyede ABD'deki kira fiyatlarının bir ölçüsü olduğunu söyledi.
Ancak Çalışma İstatistikleri Bürosu'nun bu fiyatları hesaplama şekli, barınak enflasyon endeksinin gerçek zamanlı kiralama piyasasındaki eğilimlerin gerisinde kalması anlamına geliyor (aşağıda daha ayrıntılı olarak açıklandığı gibi).
CPI barınak enflasyonu neden yavaş düştü
Ekonomistler, barınak enflasyonundaki geri çekilmenin beklenenden yavaş olduğunu söyledi.
CPI verilerine göre, 2023'ün başlarındaki %8 civarındaki zirveden Haziran 2024'te yıllık %5,2 oranına düştü. Mevcut seviyesi, pandemi öncesi baz seviyesinin yaklaşık 2 puan üzerinde.
“[Shelter] Capital Economics'te Kuzey Amerika ekonomisti olan Olivia Cross, “doğru yönde ilerledi” dedi. “Sadece herkesin beklediğinden çok daha yavaş ilerliyor.”
Bu dinamik, kiralama piyasasının mevcut durumuyla çelişiyor gibi görünebilir.
BLS verilerine göre, yeni kira sözleşmelerindeki yıllık enflasyon oranı, iki yıl önceki yaklaşık %12'lik rekor seviyelerden, yılın ilk çeyreğinde pandemi öncesi baz seviyesinin altında kalarak %0,4'e düştü.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
Enflasyon Biden'ın mı yoksa Trump'ın mı suçu? Cevap o kadar basit değil
Enflasyon düşerken bile daha fazla Amerikalı zorluk çekiyor
Ev sahipleri genellikle yaklaşık 55.000 dolar harcıyor, rapor bulundu
Ekonomistler, TÜFE verilerinde barınma ihtiyacının buzul hızında seyretmesinin nedeninin büyük ölçüde federal hükümetin konut enflasyon endeksini nasıl oluşturduğuyla ilgili olduğunu söyledi.
Hükümetin metodolojisi, barınak tüketici fiyat endeksi (TÜFE) okumalarındaki değişikliklerin mevcut kiralık konut piyasasına kıyasla gecikmeli olduğu anlamına geliyor.
Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell Haziran ayında “Artık büyük gecikmeler olduğunu gördük” dedi. Barınak CPI okumalarının kiralık pazarındaki son dinamikleri yansıtmasının “birkaç yıl” alabileceğini ekledi.
“Federal Rezerv baktığında [at] CoreLogic Başekonomisti Selma Hepp, “Enflasyonda neler oluyor, barınma gecikmesinden kaynaklanan bu endişenin gayet farkındalar ve enflasyonla ilgili ne yapacaklarına karar verirken bunu dikkate alıyorlar” dedi.
CPI ev sahipliğini nasıl yansıtıyor?
JP Morgan'dan Seydl, barınma enflasyon endeksinin ABD ekonomisindeki konutların ortalama maliyetini ölçmeyi amaçladığını söyledi. İki ana bileşeni kira ve “konut sahiplerinin eşdeğer kirası”dır.
Ev sahiplerine aylık kira ödeyen kiracılar için harcamalardaki değişiklikleri değerlendirmek basittir.
Ancak çoğu Amerikalı ev sahibidir. Onlar için hesaplama daha zordur: BLS, sahip olunan konut birimlerini tüketilen mallar olarak değil, yatırım olarak değerlendirir.
Ev sahiplerinin katlandığı düzenli maliyetler (örneğin ipotek, emlak vergileri, emlak ücretleri, çoğu bakım ve tüm iyileştirme maliyetleri) tüketimden ziyade “sermaye” maliyetleri olarak ele alınır. Amerikalıların tükettiği mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişiklikleri ölçen CPI sepetine tam olarak uymazlar.
“TÜFE'ye gelince, [shelter] NAR'dan Lautz, “Bu, ev satın alma maliyeti anlamına gelmiyor” dedi.
BLS, ev sahiplerini kiracılarla eşit şartlara getirmek için “sahiplerinin eşdeğer kirası” (OER) kategorisini kullanır. BLS'ye göre, “bir ev sahibinin malı (yani evi) kendisi kullanmak yerine kiralayarak alabileceği değeri” ölçer.
Kurum, BLS'nin bu çerçeveyi 1987'den beri kullandığını belirtti.
Powell, Haziran ayında enflasyonu ölçerken “dünyadaki birçok ülkenin” sahip olunan evlere kira bedeli yüklediğini söyledi.
BLS barınak endeksini nasıl oluşturuyor?
Seydl, kiraların genellikle aydan aya değişmediğini, bu nedenle hükümetin TÜFE barınma endeksini kiracılardan ve ev sahiplerinden oluşan “kademeli bir panel” örneklemesiyle oluşturduğunu söyledi.
Örneklemi altı gruba ayırır ve her altı ayda bir kademeli olarak anket yapar. Örneğin, A Evi Ocak ve Temmuz aylarında, B Evi Şubat ve Ağustos aylarında ankete tabi tutulur, vb. Fiyat değişimlerini genel barınma endeksine toplar.
Ekonomistler, verilerin kademeli yapısı nedeniyle endeksin yavaş ve gecikmeli hareket ettiğini söyledi.
CoreLogic'ten Hepp, “TÜFE verilerinde gördüğümüz şeyler, bundan önceki dokuz ila 12 ayda zaten yaşandı” dedi.
Uzmanlar, yeni kira sözleşmelerindeki eğilime uyum sağlanması ve genel olarak daha fazla kiralık konut biriminin kullanıma sunulmasıyla birlikte, konut enflasyonunun ılımlı bir şekilde devam etmesi gerektiğini söylüyor.
Hepp, “Kira bileşeninde yavaşlama veya yavaşlama görmeye devam edeceğiz” dedi.
Salgın döneminde kira fiyatlarının artmasının sebebinin talebin arzı aşması olduğunu, bunun da kira fiyatlarında artışa neden olduğunu söyledi.
“Kira artışının yavaşlamasının nedenlerinden biri, çok aileli konut birimlerinin daha fazla inşa edilmesidir,” dedi Lautz. “Gerçekten sıkışık olan talebin daha fazlasını karşılıyor.”
CNBC PRO'nun bu içgörülerini kaçırmayın