Courtneyk | E+ | Getty Images
İpotekler ve döviz bozdurma satın almayı zorlaştırıyor
Yurtdışında bir ev alırken ABD pazarıyla benzerlikler olsa da, satın almanın finansal tarafında da benzersiz zorluklar var.
Uzmanlar, çoğu zaman Amerikalıların yurt dışında mülk satın almasının, işlemi nakit olarak finanse ettiğini söylüyor. Ev alımınızı finanse etmek istiyorsanız, faiz oranı değişikliklerine ne sıklıkta maruz kalabileceğinizi dikkate alarak seçenekleri değerlendirin.
Bunun nedeni, yabancı ülkelerdeki ipotek yapılarının değişken faizli veya sabit faizli kredilerse kısa vadeli olma ihtimalinin daha yüksek olmasıdır. CNBC Mali Müşavir Konseyi üyesi Boudreaux, “Amerikan fenomeni” olan 30 yıllık sabit faizli ipoteğe benzer finansman seçenekleriyle nadiren karşılaşıldığını söyledi.
Ayrıca, işlem yapacağınız yabancı para birimindeki döviz kurunun yanı sıra ABD doları ile işlem yapmanın maliyetine de dikkat etmeniz gerekir. Oranlardaki dalgalanmalar ve bankaların oranları ile ücretlerindeki farklılıklar, dolarınızın ne kadar ileri gideceği konusunda önemli bir fark yaratabilir.
Boudreaux, banka havalesinin genellikle döviz bozdurmanın “en ucuz yolu” olduğunu ve yeterince büyük bir bankayla, uygun bir döviz kuru gibi yabancı transferin maliyetini azaltabilecek olanaklara sahip olacaklarını söyledi.
Ancak çoğu durumda ABD'li alıcının, gayrimenkul satın aldığı ülkede bir banka hesabı açması gerekecek. Ve bu süreç her zaman basit değildir.
Birincisi, birçok bankanın ABD vatandaşlarıyla çalışmayı reddedeceğini çünkü ABD'nin Banka Gizlilik Yasası yabancı kuruluşların varlıklarını bildirmelerini gerektirdiğini açıkladı.
Ayrıca Boudreaux, daha küçük bölgesel bankaların bu raporlamayı gerçekleştirecek donanıma sahip olmayabileceğini, dolayısıyla ABD vatandaşlarının genellikle daha büyük kurumlar araması gerekeceğini söyledi.
ABD dışında bir mülk satın almadan önce, onu ne için kullanacağınıza dair net bir resme sahip olduğunuzdan emin olmanız da önemlidir; yabancı ülkeye ve ABD'ye karşı vergi sorumluluklarınız bu cevaba göre değişebilir.
Uzmanların yurt dışında ev sahibi olmadan önce uygulamanızı önerdiği üç adım:
1. 'Çok fazla durum tespiti yapın'
Barselona'daki Sotheby's International Realty'nin ve yakınlardaki Costa Brava bölgesinin emlak ortağı Bojan Mujcin, satın almak istediğiniz şehri veya kasabayı ziyaret ettiğinizde, bol bol dolaştığınızdan emin olun, dedi.
Mujcin, “Şehre alışın, sokaklara alışın… gerekli özeni gösterin” dedi.
Boudreaux, “Rüyada bir şey satın almadan” önce yeri anlamak için o bölgeyi önemli bir süre kiralayın, dedi. Bunu yapmak size bir yerde yaşamanın nasıl bir şey olduğu konusunda daha iyi bir fikir verebilir.
Douglas Elliman'ın küresel lüks emlak danışmanı Erin Boisson Aries, mülkünüzün uzun vadeli yatırım değeri açısından önemli olabileceğinden, ülkenin siyasi ortamını da dikkate almak isteyebilirsiniz, dedi.
“Daha az kendiliğindenlik ve daha fazla çalışma önemlidir” dedi. “Tatile gitmek ve harika vakit geçirmek harika ama uzun vadeli jeopolitik istikrar çok önemli.”
Boudreaux da aynı fikirde: “Siyasi risk var… ve bunun yatırımlarımız açısından gerektirebileceği durumlara hazırlıklı olmalıyız.”
2. 'İhtiyaçlarınızın ne olduğunu anlayın'
Boisson Aries, “ihtiyaçlarınızın ne olduğunu anlamanızın” sizin için önemli olacağını söyledi.
“Bu bir yatırım mı? Orada emekli olmayı mı planlıyorsunuz? Ziyaret edip kiralamayı mı planlıyorsunuz?… Satın aldığınız ortamı gerçekten anlamalısınız” dedi.
Boisson Aries, örneğin, mülkü uzun veya kısa süreli konaklamalar için kiralamayı planlıyorsanız, “bunu imara ayırmanın çok fazla faktör olduğunu” söyledi.
Boudreaux, hangi alanların kısa süreli kiralamaya uygun olduğunu belirleyen kuralların zaman içinde değişebileceğini söyledi.
“Bu amaçla bu doğrudan mülkleri satın almak, insanların düşündüğünden çok daha fazla risk taşıyan bir şeydir” dedi.
Boudreaux, mülkü kiralama veya ticari kullanım için kullanmaya karar verirseniz, o ülkede ek vergi yükünüz olabileceğini de sözlerine ekledi.
3. Yerel uzmanlarla ve yabancı topluluklarla iletişime geçin
Boisson Aries, ABD dışındaki konut piyasalarında alışveriş yaparken “Yerel uzmanların ve profesyonellerin size tavsiyede bulunduğundan emin olun” dedi. “Her satın almayı etkileyen pek çok değişken var.”
Bu tür faktörlerin mülkiyet haklarını, imar sonuçlarını ve yatırım fırsatlarını içerebileceğini söyledi.
“Gidip mülke aşık olabilirsiniz, ancak genel pazarı, satın alma ve mülkiyete ilişkin diğer tüm sonuçları gerçekten anlamadan, biraz körü körüne uçuyorsunuz” dedi. “Tıpkı Manhattan'da sahada uzman ve danışman olduğumuz gibi… sizin de sahada bu düzeyde bir uzmanlığa gerçekten ihtiyacınız var.”
Sotheby's Mujcin, yabancı ülkedeki vergi sorunları ve diğer sorularınıza yardımcı olabilecek bir hukuk danışmanıyla görüşün dedi.
“İşlemde kesinlikle her zaman bir tür avukatın hukuki desteğine ihtiyacınız var” dedi.
Boudreaux, baktığınız ülkede yabancı bir topluluk olup olmadığını öğrenmenin de önemli olduğunu söyledi.
Genellikle tavsiye ve kaynak sağlayabilecek benzer süreçten geçmiş diğer Amerikalılardan oluşacağını ekledi.
CNBC PRO'nun bu özel etkinliklerini kaçırmayın
İpotekler ve döviz bozdurma satın almayı zorlaştırıyor
Yurtdışında bir ev alırken ABD pazarıyla benzerlikler olsa da, satın almanın finansal tarafında da benzersiz zorluklar var.
Uzmanlar, çoğu zaman Amerikalıların yurt dışında mülk satın almasının, işlemi nakit olarak finanse ettiğini söylüyor. Ev alımınızı finanse etmek istiyorsanız, faiz oranı değişikliklerine ne sıklıkta maruz kalabileceğinizi dikkate alarak seçenekleri değerlendirin.
Bunun nedeni, yabancı ülkelerdeki ipotek yapılarının değişken faizli veya sabit faizli kredilerse kısa vadeli olma ihtimalinin daha yüksek olmasıdır. CNBC Mali Müşavir Konseyi üyesi Boudreaux, “Amerikan fenomeni” olan 30 yıllık sabit faizli ipoteğe benzer finansman seçenekleriyle nadiren karşılaşıldığını söyledi.
Ayrıca, işlem yapacağınız yabancı para birimindeki döviz kurunun yanı sıra ABD doları ile işlem yapmanın maliyetine de dikkat etmeniz gerekir. Oranlardaki dalgalanmalar ve bankaların oranları ile ücretlerindeki farklılıklar, dolarınızın ne kadar ileri gideceği konusunda önemli bir fark yaratabilir.
Boudreaux, banka havalesinin genellikle döviz bozdurmanın “en ucuz yolu” olduğunu ve yeterince büyük bir bankayla, uygun bir döviz kuru gibi yabancı transferin maliyetini azaltabilecek olanaklara sahip olacaklarını söyledi.
Ancak çoğu durumda ABD'li alıcının, gayrimenkul satın aldığı ülkede bir banka hesabı açması gerekecek. Ve bu süreç her zaman basit değildir.
Birincisi, birçok bankanın ABD vatandaşlarıyla çalışmayı reddedeceğini çünkü ABD'nin Banka Gizlilik Yasası yabancı kuruluşların varlıklarını bildirmelerini gerektirdiğini açıkladı.
Ayrıca Boudreaux, daha küçük bölgesel bankaların bu raporlamayı gerçekleştirecek donanıma sahip olmayabileceğini, dolayısıyla ABD vatandaşlarının genellikle daha büyük kurumlar araması gerekeceğini söyledi.
ABD dışında bir mülk satın almadan önce, onu ne için kullanacağınıza dair net bir resme sahip olduğunuzdan emin olmanız da önemlidir; yabancı ülkeye ve ABD'ye karşı vergi sorumluluklarınız bu cevaba göre değişebilir.
Uzmanların yurt dışında ev sahibi olmadan önce uygulamanızı önerdiği üç adım:
1. 'Çok fazla durum tespiti yapın'
Barselona'daki Sotheby's International Realty'nin ve yakınlardaki Costa Brava bölgesinin emlak ortağı Bojan Mujcin, satın almak istediğiniz şehri veya kasabayı ziyaret ettiğinizde, bol bol dolaştığınızdan emin olun, dedi.
Mujcin, “Şehre alışın, sokaklara alışın… gerekli özeni gösterin” dedi.
Boudreaux, “Rüyada bir şey satın almadan” önce yeri anlamak için o bölgeyi önemli bir süre kiralayın, dedi. Bunu yapmak size bir yerde yaşamanın nasıl bir şey olduğu konusunda daha iyi bir fikir verebilir.
Douglas Elliman'ın küresel lüks emlak danışmanı Erin Boisson Aries, mülkünüzün uzun vadeli yatırım değeri açısından önemli olabileceğinden, ülkenin siyasi ortamını da dikkate almak isteyebilirsiniz, dedi.
“Daha az kendiliğindenlik ve daha fazla çalışma önemlidir” dedi. “Tatile gitmek ve harika vakit geçirmek harika ama uzun vadeli jeopolitik istikrar çok önemli.”
Boudreaux da aynı fikirde: “Siyasi risk var… ve bunun yatırımlarımız açısından gerektirebileceği durumlara hazırlıklı olmalıyız.”
2. 'İhtiyaçlarınızın ne olduğunu anlayın'
Boisson Aries, “ihtiyaçlarınızın ne olduğunu anlamanızın” sizin için önemli olacağını söyledi.
“Bu bir yatırım mı? Orada emekli olmayı mı planlıyorsunuz? Ziyaret edip kiralamayı mı planlıyorsunuz?… Satın aldığınız ortamı gerçekten anlamalısınız” dedi.
Boisson Aries, örneğin, mülkü uzun veya kısa süreli konaklamalar için kiralamayı planlıyorsanız, “bunu imara ayırmanın çok fazla faktör olduğunu” söyledi.
Boudreaux, hangi alanların kısa süreli kiralamaya uygun olduğunu belirleyen kuralların zaman içinde değişebileceğini söyledi.
“Bu amaçla bu doğrudan mülkleri satın almak, insanların düşündüğünden çok daha fazla risk taşıyan bir şeydir” dedi.
Boudreaux, mülkü kiralama veya ticari kullanım için kullanmaya karar verirseniz, o ülkede ek vergi yükünüz olabileceğini de sözlerine ekledi.
3. Yerel uzmanlarla ve yabancı topluluklarla iletişime geçin
Boisson Aries, ABD dışındaki konut piyasalarında alışveriş yaparken “Yerel uzmanların ve profesyonellerin size tavsiyede bulunduğundan emin olun” dedi. “Her satın almayı etkileyen pek çok değişken var.”
Bu tür faktörlerin mülkiyet haklarını, imar sonuçlarını ve yatırım fırsatlarını içerebileceğini söyledi.
“Gidip mülke aşık olabilirsiniz, ancak genel pazarı, satın alma ve mülkiyete ilişkin diğer tüm sonuçları gerçekten anlamadan, biraz körü körüne uçuyorsunuz” dedi. “Tıpkı Manhattan'da sahada uzman ve danışman olduğumuz gibi… sizin de sahada bu düzeyde bir uzmanlığa gerçekten ihtiyacınız var.”
Sotheby's Mujcin, yabancı ülkedeki vergi sorunları ve diğer sorularınıza yardımcı olabilecek bir hukuk danışmanıyla görüşün dedi.
“İşlemde kesinlikle her zaman bir tür avukatın hukuki desteğine ihtiyacınız var” dedi.
Boudreaux, baktığınız ülkede yabancı bir topluluk olup olmadığını öğrenmenin de önemli olduğunu söyledi.
Genellikle tavsiye ve kaynak sağlayabilecek benzer süreçten geçmiş diğer Amerikalılardan oluşacağını ekledi.
CNBC PRO'nun bu özel etkinliklerini kaçırmayın