Oscar Wong | An | Getty Images
Ev satın almak isteyen her kiracı, kira sözleşmelerini feshetmeyi hayal etmez. Bazıları ev sahibi olsalar bile kiracı olarak kalmayı isterler.
Realtor.com'un baş ekonomisti Danielle Hale'e göre, “kira yatırımı” kavramının temelinde, bir bireyin bir şehirdeki ana ikametgahını kiralaması ve daha sonra başka bir yerde kısa veya uzun vadeli kiralamak üzere bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alması yatıyor.
“Bu, emlak piyasasına girmek için iyi bir yol olabilir” dedi, özellikle de ev fiyatlarının bütçenizi aştığı bir şehirde yaşıyorsanız.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
İşte konut enflasyonunun neden hâlâ inatla yüksek olduğu
Evinizi satma veya kiralama kararı
Ev sahipleri genellikle yaklaşık 55.000 dolar harcıyor, rapor bulundu
Bununla birlikte, uzaktan ev sahibi olmak zorlu bir süreç olabilir ve ilk kez ev sahibi olacak biri için kira yatırımı, içinde yaşamayı planladığı bir mülk satın almaktan daha zorlu olabilir.
Hale, “İçeri girmeden önce araştırmanız ve göz önünde bulundurmanız gereken bazı maliyetler var” dedi.
'Kira yatırımı' ne zaman mantıklı olabilir?
Hale, kiraların yüksek ve ev fiyatlarının daha da yüksek olduğu büyük bir şehirdeki bir işten nispeten yüksek gelir elde eden biri için kira yatırımının bir seçenek olabileceğini söyledi. Bu kişilerin bütçelerinde tasarruf için yer olabileceğini ancak metropol alanlarında ev satın almayı çok pahalı bulabileceklerini söyledi.
Hale, “Bu yüzden tasarruflarını güzel bir peşinata dönüştürebilecekleri daha ucuz bir pazar arayışına girecekler” dedi.
Realtor.com'un son raporuna göre, küçük yatırımcılar veya 10'a kadar yatırım mülkü olanlar, 2024'ün ilk çeyreğinde yatırımcı satın alımlarının %62,6'sını oluşturdu. Bu rakam, 2001'e kadar uzanan verinin tarihindeki en yüksek küçük yatırımcı faaliyeti payını temsil ediyor.
Hale, verilerin küçük yatırımcıların kiracı yatırımcı olup olmadığını mutlaka ayırt etmediğini söyledi. Ayrıca, birincil ikametgahlarına mı yoksa ikinci bir kiralık eve mi sahip olduklarını belirtmiyor.
“Büyük yatırımcıların tek ailelik ev alanına girmeleri ve ev sahibi sakinlerle rekabet etmeleri konusunda çok fazla endişe var,” dedi. “Büyük yatırımcılar ilerleme kaydedip paylarını artırsalar da, ABD'deki genel ev sahibi nüfusunun hala nispeten küçük bir kısmını oluşturuyorlar.”
Piyasada alıcıların lehine bazı değişimler, kiracı yatırımcılara da fayda sağlayabilir.
Emlak komisyonculuğu sitesi Redfin'in yeni analizine göre, 30 yıllık sabit faizli ipotek faiz oranları Mart ayından bu yana en düşük seviye olan %6,85'e düştü.
Redfin Başekonomisti Daryl Fairweather, “Aylık bütçesi 3.000 dolar olan biri, aynı bütçeyle artık ev için 20.000 dolar daha fazla harcayabiliyor” dedi.
Daha düşük oranların ipotek arayan kira yatırımcıları için “hoş bir haber” olacağını söyledi. Ancak, piyasaya daha fazla arz geldikçe kira fiyatlarının düşeceğini akılda tutmak önemli olacak.
Fairweather, “Sokakta daha düşük fiyata kiraya verilen başka mülkler varsa, burayı kiracıyla doldurmakta zorluk çekebilirler” dedi.
“Kiralar biraz artıyor, ama o kadar hızlı değil ve aslında ülkenin yeni arzın çok olduğu bölgelerinde düşüyor,” dedi.
Kira yatırımı yapmadan önce kendinize sormanız gereken 5 soru
Kira yatırımı, ev sahibi olmak için bir fırsat olabilirken, bu yolu denemek isteyenler tüm artıları ve eksileri göz önünde bulundurmalıdır. İşte sorulması gereken beş soru:
1. Bu strateji satın almak istediğim mülk için işe yarar mı?
Düşündüğünüz kasaba, şehir ve eyaletin kısa dönemli kiralama yönetmeliklerini gözden geçirin, çünkü bazı bölgelerde kiralama faaliyetlerini sınırlayan veya hatta yasaklayan kurallar olabilir. Aramanızı belirli mülklerle daraltırken, bazı ev sahibi derneklerinin ve apartman veya kooperatif kurullarının da kiralamaları sınırlayan yönetmelikleri olabileceğini unutmayın.
2. Bir emlak yöneticisi tutmam gerekir mi?
Ev sahibi olmak istiyorsanız, evi veya daireyi kendiniz yönetebilir veya sizinle kiracı arasında aracı olarak görev yapacak bir emlak yöneticisi tutabilirsiniz.
Bir emlak yönetimi yazılım şirketi olan Buildium'un Emlak Yönetimi Endüstrisi Durumu Raporu'na göre, küçük portföylü kiralık ev sahiplerinin yaklaşık %55'i kiralık mülklerinin yakınında yaşamadıkları için bir emlak yöneticisi tutuyor. Site, Mayıs ve Haziran 2023'te 1.885 emlak yönetimi profesyoneliyle anket yaptı.
Ancak bir mülk yöneticisi tutmanın bir maliyeti vardır ve bu maliyet mülkün konumu ve sağlanan hizmetler gibi faktörlere bağlıdır. Apartment List'e göre mülk yöneticisi ücretleri, özelliklere bağlı olarak aylık kira fiyatının %25'ine kadar çıkabilir.
3. Ev sahibi olmanın getirdiği tüm masrafları karşılayabilir miyim?
Bir mülk satın almak peşinat, kapanış masrafları ve aylık ipotek ödemekten ibaret değildir. Ayrıca diğer masrafların yanı sıra emlak vergilerini, sigortayı ve bakımı da göz önünde bulundurmalısınız.
Özellikle daha az aşina olduğunuz bir alanda, dolar rakamlarının şu anda nasıl görünebileceği ve zaman içinde nasıl değişebileceği konusunda net bir anlayışa sahip olmak çok önemlidir.
Tüm faktörleri değerlendirdikten sonra, evi kiraya vermenin masraflarınızı karşılamaya yetip yetmeyeceğine karar verebilirsiniz.
4. Ne kadar rekabet olacak?
Fairweather, özellikle Güney gibi daha fazla yeni yapının mevcut olduğu yerlerde, şu anda kiralık pazara giriyorsanız diğer ev sahipleri veya kiralık evlerle daha fazla rekabet edebileceğinizi söyledi.
Fairweather, “Kiralama trendlerine dikkat edin” dedi.
Kira fiyatları kıyı bölgelerinde artıyor. Ancak Güney gibi bölgelerde azalıyor. Bu, kiracılar için iyi bir haber, “ancak bir mülk sahibiyseniz iyi bir haber değil,” diyor Fairweather.
5. Boş bir daireyi karşılayabilir misiniz?
Kısa süreli kiralamalar, mülkü kendiniz kullanabilme ve mevsimsel talebe göre daha esnek fiyatlandırma gibi avantajlar içerir. Ancak yıl boyunca yüksek boşluk oranı bir dezavantaj olabilir, dedi Hale.
Daha yavaş dönemlerde, iki aylık konut taksiti ödemek zorunda kalabilirsiniz: birincil ikametgahınızın kira bedeli ve yatırım amaçlı mülkünüzün ipotek ödemesi.
Redfin'e göre, tipik 400.000 ABD doları değerindeki bir evin aylık ipotek ödemesi, mevcut %6,85 ipotek oranıyla yaklaşık 2.647 dolardır. Bunu kendi aylık kiranıza ek olarak karşılayabileceğinizden emin olun.
CNBC PRO'dan bu içgörüleri kaçırmayın
Ev satın almak isteyen her kiracı, kira sözleşmelerini feshetmeyi hayal etmez. Bazıları ev sahibi olsalar bile kiracı olarak kalmayı isterler.
Realtor.com'un baş ekonomisti Danielle Hale'e göre, “kira yatırımı” kavramının temelinde, bir bireyin bir şehirdeki ana ikametgahını kiralaması ve daha sonra başka bir yerde kısa veya uzun vadeli kiralamak üzere bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alması yatıyor.
“Bu, emlak piyasasına girmek için iyi bir yol olabilir” dedi, özellikle de ev fiyatlarının bütçenizi aştığı bir şehirde yaşıyorsanız.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
İşte konut enflasyonunun neden hâlâ inatla yüksek olduğu
Evinizi satma veya kiralama kararı
Ev sahipleri genellikle yaklaşık 55.000 dolar harcıyor, rapor bulundu
Bununla birlikte, uzaktan ev sahibi olmak zorlu bir süreç olabilir ve ilk kez ev sahibi olacak biri için kira yatırımı, içinde yaşamayı planladığı bir mülk satın almaktan daha zorlu olabilir.
Hale, “İçeri girmeden önce araştırmanız ve göz önünde bulundurmanız gereken bazı maliyetler var” dedi.
'Kira yatırımı' ne zaman mantıklı olabilir?
Hale, kiraların yüksek ve ev fiyatlarının daha da yüksek olduğu büyük bir şehirdeki bir işten nispeten yüksek gelir elde eden biri için kira yatırımının bir seçenek olabileceğini söyledi. Bu kişilerin bütçelerinde tasarruf için yer olabileceğini ancak metropol alanlarında ev satın almayı çok pahalı bulabileceklerini söyledi.
Hale, “Bu yüzden tasarruflarını güzel bir peşinata dönüştürebilecekleri daha ucuz bir pazar arayışına girecekler” dedi.
Realtor.com'un son raporuna göre, küçük yatırımcılar veya 10'a kadar yatırım mülkü olanlar, 2024'ün ilk çeyreğinde yatırımcı satın alımlarının %62,6'sını oluşturdu. Bu rakam, 2001'e kadar uzanan verinin tarihindeki en yüksek küçük yatırımcı faaliyeti payını temsil ediyor.
Hale, verilerin küçük yatırımcıların kiracı yatırımcı olup olmadığını mutlaka ayırt etmediğini söyledi. Ayrıca, birincil ikametgahlarına mı yoksa ikinci bir kiralık eve mi sahip olduklarını belirtmiyor.
“Büyük yatırımcıların tek ailelik ev alanına girmeleri ve ev sahibi sakinlerle rekabet etmeleri konusunda çok fazla endişe var,” dedi. “Büyük yatırımcılar ilerleme kaydedip paylarını artırsalar da, ABD'deki genel ev sahibi nüfusunun hala nispeten küçük bir kısmını oluşturuyorlar.”
Piyasada alıcıların lehine bazı değişimler, kiracı yatırımcılara da fayda sağlayabilir.
Emlak komisyonculuğu sitesi Redfin'in yeni analizine göre, 30 yıllık sabit faizli ipotek faiz oranları Mart ayından bu yana en düşük seviye olan %6,85'e düştü.
Redfin Başekonomisti Daryl Fairweather, “Aylık bütçesi 3.000 dolar olan biri, aynı bütçeyle artık ev için 20.000 dolar daha fazla harcayabiliyor” dedi.
Daha düşük oranların ipotek arayan kira yatırımcıları için “hoş bir haber” olacağını söyledi. Ancak, piyasaya daha fazla arz geldikçe kira fiyatlarının düşeceğini akılda tutmak önemli olacak.
Fairweather, “Sokakta daha düşük fiyata kiraya verilen başka mülkler varsa, burayı kiracıyla doldurmakta zorluk çekebilirler” dedi.
“Kiralar biraz artıyor, ama o kadar hızlı değil ve aslında ülkenin yeni arzın çok olduğu bölgelerinde düşüyor,” dedi.
Kira yatırımı yapmadan önce kendinize sormanız gereken 5 soru
Kira yatırımı, ev sahibi olmak için bir fırsat olabilirken, bu yolu denemek isteyenler tüm artıları ve eksileri göz önünde bulundurmalıdır. İşte sorulması gereken beş soru:
1. Bu strateji satın almak istediğim mülk için işe yarar mı?
Düşündüğünüz kasaba, şehir ve eyaletin kısa dönemli kiralama yönetmeliklerini gözden geçirin, çünkü bazı bölgelerde kiralama faaliyetlerini sınırlayan veya hatta yasaklayan kurallar olabilir. Aramanızı belirli mülklerle daraltırken, bazı ev sahibi derneklerinin ve apartman veya kooperatif kurullarının da kiralamaları sınırlayan yönetmelikleri olabileceğini unutmayın.
2. Bir emlak yöneticisi tutmam gerekir mi?
Ev sahibi olmak istiyorsanız, evi veya daireyi kendiniz yönetebilir veya sizinle kiracı arasında aracı olarak görev yapacak bir emlak yöneticisi tutabilirsiniz.
Bir emlak yönetimi yazılım şirketi olan Buildium'un Emlak Yönetimi Endüstrisi Durumu Raporu'na göre, küçük portföylü kiralık ev sahiplerinin yaklaşık %55'i kiralık mülklerinin yakınında yaşamadıkları için bir emlak yöneticisi tutuyor. Site, Mayıs ve Haziran 2023'te 1.885 emlak yönetimi profesyoneliyle anket yaptı.
Ancak bir mülk yöneticisi tutmanın bir maliyeti vardır ve bu maliyet mülkün konumu ve sağlanan hizmetler gibi faktörlere bağlıdır. Apartment List'e göre mülk yöneticisi ücretleri, özelliklere bağlı olarak aylık kira fiyatının %25'ine kadar çıkabilir.
3. Ev sahibi olmanın getirdiği tüm masrafları karşılayabilir miyim?
Bir mülk satın almak peşinat, kapanış masrafları ve aylık ipotek ödemekten ibaret değildir. Ayrıca diğer masrafların yanı sıra emlak vergilerini, sigortayı ve bakımı da göz önünde bulundurmalısınız.
Özellikle daha az aşina olduğunuz bir alanda, dolar rakamlarının şu anda nasıl görünebileceği ve zaman içinde nasıl değişebileceği konusunda net bir anlayışa sahip olmak çok önemlidir.
Tüm faktörleri değerlendirdikten sonra, evi kiraya vermenin masraflarınızı karşılamaya yetip yetmeyeceğine karar verebilirsiniz.
4. Ne kadar rekabet olacak?
Fairweather, özellikle Güney gibi daha fazla yeni yapının mevcut olduğu yerlerde, şu anda kiralık pazara giriyorsanız diğer ev sahipleri veya kiralık evlerle daha fazla rekabet edebileceğinizi söyledi.
Fairweather, “Kiralama trendlerine dikkat edin” dedi.
Kira fiyatları kıyı bölgelerinde artıyor. Ancak Güney gibi bölgelerde azalıyor. Bu, kiracılar için iyi bir haber, “ancak bir mülk sahibiyseniz iyi bir haber değil,” diyor Fairweather.
5. Boş bir daireyi karşılayabilir misiniz?
Kısa süreli kiralamalar, mülkü kendiniz kullanabilme ve mevsimsel talebe göre daha esnek fiyatlandırma gibi avantajlar içerir. Ancak yıl boyunca yüksek boşluk oranı bir dezavantaj olabilir, dedi Hale.
Daha yavaş dönemlerde, iki aylık konut taksiti ödemek zorunda kalabilirsiniz: birincil ikametgahınızın kira bedeli ve yatırım amaçlı mülkünüzün ipotek ödemesi.
Redfin'e göre, tipik 400.000 ABD doları değerindeki bir evin aylık ipotek ödemesi, mevcut %6,85 ipotek oranıyla yaklaşık 2.647 dolardır. Bunu kendi aylık kiranıza ek olarak karşılayabileceğinizden emin olun.
CNBC PRO'dan bu içgörüleri kaçırmayın