Halbergman | E+ | Getty Images
Ev satın almaya hazır mısınız? Birçok kiracının hiçbir fikri yok.
ABD Nüfus Sayım Bürosu'nun Amerikan Toplum Anketi'nden alınan tahminlere dayanan Zillow'un yeni analizine göre, 2022'de milyonlarca kiracı hane o yıl bir ev satın alabilmiş olacaktı.
Nüfus Sayımı verilerine göre, 2022'de ABD'de ikamet eden 134 milyon ailenin %39'u yaşadıkları evin sahibi değildi. Ev sahibi olmayanlar arasında, yaklaşık 7,9 milyon aile “gelir ipotek almaya hazır” olarak kabul edildi, yani Zillow, bölgelerindeki tipik bir ev için ipotek ödemesine harcanan toplam gelirlerinin payının %30 veya daha az olacağını buldu.
Bazı insanlar satın almak yerine kiralamayı tercih ediyor. Ancak diğer yandan haneler ipotek ödeyebileceklerinin farkında olmayabilir, diyor Zillow'un kıdemli ekonomisti Orphe Divounguy.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
Project 2025 cüzdanınız için ne anlama gelebilir?
'Kira yatırımı' ev sahibi olma yolunda bir adım olabilir
Fed faiz indirimi öncesinde yapılacak 3 para hareketi
William Raveis Mortgage Bölge Başkan Yardımcısı Melissa Cohn, mevcut konut kiralama sürenizin sonuna yaklaşıyorsanız, satın alma pozisyonunda olup olmadığınızı kontrol etmenizin akıllıca olabileceğini söyledi.
“Kira fiyatları artıyorsa, belki de düşünmenin zamanı gelmiştir [buying instead]”dedi.
Cohn, bir kredi kuruluşundan sözlü ön yeterlilik almanın yardımcı olabileceğini söyledi. “İlk adım, tüm evrak işlerini bir araya getirmeye değip değmeyeceğini anlamaya çalışmaktır,” dedi.
Ancak bu önemli konuşmaya, yıllık geliriniz ve borç bakiyeleriniz gibi hayati gerçekleri bilerek girmeniz gerektiğini unutmayın.
Kredi durumunuzu ve borç-gelir oranınızı anlamak iyi bir başlangıç noktasıdır.
1. Kredinizi kontrol etmenin 'zararı yok'
Redfin'e ait bir ipotek kuruluşu olan Bay Equity'de satış müdürü olan Brian Nevins, bir ev satın almaya hazır olup olmadığınızı anlamak için satın alma gücünüzün ne olduğunu anlamanın önemli olduğunu söyledi.
Bazı potansiyel ev alıcılarının kredi durumlarının ne olduğunu bilmediğini veya kredi notlarını etkileyeceği gibi yanlış bir inançla “kontrol etmekten bile çekindiklerini” söyledi.
Aslında uzmanlar, ev satın almadan aylar önce kredi notunuzu kontrol etmenizin önemli olduğunu, böylece gerektiğinde iyileştirmeler yapmak için zamanınız olacağını söylüyor.
Nevins, “Bu, artık yumuşak kredi doğrulamalarını önceden yaptığımız ve bunun birinin kredi notu üzerinde hiçbir etkisi olmayacağı sektörümüzde çok değişti,” dedi. “Kontrol etmenin gerçekten bir zararı yok.”
Krediniz önemlidir çünkü borç verenlerin size kredi verip vermemeye karar vermelerine yardımcı olur ve eğer vereceklerse, sıralamaya bağlı olarak, daha yüksek veya daha düşük bir faiz oranıyla. Ve genellikle, kredi puanınız ne kadar yüksekse, teklif edilen faiz oranı o kadar düşük olur.
Bu nedenle, çok az veya hiç kredi deneyiminiz olmadan “kredi görünmezliği” olmak, bir ev satın alma yeteneğinizi zorlaştırabilir. Ancak kredinizi oluştururken, borç-gelir oranınızı dengede tutarak bir denge kurmalısınız. Öğrenci kredisi bakiyeniz veya kredi kartı borcunuz gibi ödenmemiş borcunuz da bir ipotek için onay alma yeteneğinizi zorlaştırabilir.
2. Borç-gelir oranı
Divounguy, çok yüksek bir borç-gelir oranının, başvuranların ipotek başvurusunun reddedilmesinin “1 numaralı nedeni” olduğunu söyledi. Esasen, bir borç veren, orana dayanarak başvuranın mevcut borç yükümlülüklerinin üzerine bir ipotek ödemesi eklemekte zorlanabileceğini düşünüyor.
Ev alışverişinde gerçekçi bir bütçe belirleyebilmek için borç-gelir oranınızı bilmeniz gerekir.
Nevins, “Borç-gelir oranınız, kredi raporunuzda ödediğiniz aylık borç miktarıdır,” dedi. “Araba taksitlerini, öğrenci kredisi taksitlerini, kredi kartlarındaki asgari ödemeleri… ödediğiniz herhangi bir borcu ve tahmini aylık ipotek ödemesini düşünün.”
Varsayımsal bütçenizi hesaplamak için bir kural, sözde 28/36 kuralıdır. Bu kural, brüt aylık gelirinizin %28'inden fazlasını konut harcamalarına ve bu toplamın %36'sından fazlasını tüm borçlara harcamamanız gerektiğini belirtir.
Nevins, bazen borç verenlerin daha esnek olabileceğini ve yüzde 45 veya daha yüksek bir borç-gelir oranına sahip olan başvuruları onaylayabileceğini söyledi.
Örneğin: Birisi brüt aylık geliri 6.000 dolarsa ve aylık 500 dolarlık borç ödemesi varsa, %36 kuralını izlerse aylık 1.660 dolarlık ipotek ödemesini karşılayabilir. Borç veren %50'ye kadar DTI kabul ederse, borçlu aylık 2.500 dolarlık ipotek ödemesini üstlenebilir.
Nevins, “Bu, bir kişinin onay alabileceği çoğu kredi programı için gerçekten de maksimum sınırdır” dedi.
Uygunluk ve finansal hazırlık, bölgenizdeki ortalama ev satış fiyatı, peşinata ne kadar para koyabileceğiniz, bölgenin emlak vergileri, ev sahibi sigortası, potansiyel ev sahibi derneği ücretleri ve daha fazlası gibi faktörlere de bağlı olacaktır.
Cohn, bir ipotek uzmanıyla görüşmenin, dikkate alınması gereken tüm faktörleri “haritalamanıza” yardımcı olabileceğini söyledi: “İnsanlara hedef direkleri veriyorlar, satın alabilmek için bunlara sahip olmanız gerekiyor.”
CNBC PRO'dan bu içgörüleri kaçırmayın
Ev satın almaya hazır mısınız? Birçok kiracının hiçbir fikri yok.
ABD Nüfus Sayım Bürosu'nun Amerikan Toplum Anketi'nden alınan tahminlere dayanan Zillow'un yeni analizine göre, 2022'de milyonlarca kiracı hane o yıl bir ev satın alabilmiş olacaktı.
Nüfus Sayımı verilerine göre, 2022'de ABD'de ikamet eden 134 milyon ailenin %39'u yaşadıkları evin sahibi değildi. Ev sahibi olmayanlar arasında, yaklaşık 7,9 milyon aile “gelir ipotek almaya hazır” olarak kabul edildi, yani Zillow, bölgelerindeki tipik bir ev için ipotek ödemesine harcanan toplam gelirlerinin payının %30 veya daha az olacağını buldu.
Bazı insanlar satın almak yerine kiralamayı tercih ediyor. Ancak diğer yandan haneler ipotek ödeyebileceklerinin farkında olmayabilir, diyor Zillow'un kıdemli ekonomisti Orphe Divounguy.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
Project 2025 cüzdanınız için ne anlama gelebilir?
'Kira yatırımı' ev sahibi olma yolunda bir adım olabilir
Fed faiz indirimi öncesinde yapılacak 3 para hareketi
William Raveis Mortgage Bölge Başkan Yardımcısı Melissa Cohn, mevcut konut kiralama sürenizin sonuna yaklaşıyorsanız, satın alma pozisyonunda olup olmadığınızı kontrol etmenizin akıllıca olabileceğini söyledi.
“Kira fiyatları artıyorsa, belki de düşünmenin zamanı gelmiştir [buying instead]”dedi.
Cohn, bir kredi kuruluşundan sözlü ön yeterlilik almanın yardımcı olabileceğini söyledi. “İlk adım, tüm evrak işlerini bir araya getirmeye değip değmeyeceğini anlamaya çalışmaktır,” dedi.
Ancak bu önemli konuşmaya, yıllık geliriniz ve borç bakiyeleriniz gibi hayati gerçekleri bilerek girmeniz gerektiğini unutmayın.
Kredi durumunuzu ve borç-gelir oranınızı anlamak iyi bir başlangıç noktasıdır.
1. Kredinizi kontrol etmenin 'zararı yok'
Redfin'e ait bir ipotek kuruluşu olan Bay Equity'de satış müdürü olan Brian Nevins, bir ev satın almaya hazır olup olmadığınızı anlamak için satın alma gücünüzün ne olduğunu anlamanın önemli olduğunu söyledi.
Bazı potansiyel ev alıcılarının kredi durumlarının ne olduğunu bilmediğini veya kredi notlarını etkileyeceği gibi yanlış bir inançla “kontrol etmekten bile çekindiklerini” söyledi.
Aslında uzmanlar, ev satın almadan aylar önce kredi notunuzu kontrol etmenizin önemli olduğunu, böylece gerektiğinde iyileştirmeler yapmak için zamanınız olacağını söylüyor.
Nevins, “Bu, artık yumuşak kredi doğrulamalarını önceden yaptığımız ve bunun birinin kredi notu üzerinde hiçbir etkisi olmayacağı sektörümüzde çok değişti,” dedi. “Kontrol etmenin gerçekten bir zararı yok.”
Krediniz önemlidir çünkü borç verenlerin size kredi verip vermemeye karar vermelerine yardımcı olur ve eğer vereceklerse, sıralamaya bağlı olarak, daha yüksek veya daha düşük bir faiz oranıyla. Ve genellikle, kredi puanınız ne kadar yüksekse, teklif edilen faiz oranı o kadar düşük olur.
Bu nedenle, çok az veya hiç kredi deneyiminiz olmadan “kredi görünmezliği” olmak, bir ev satın alma yeteneğinizi zorlaştırabilir. Ancak kredinizi oluştururken, borç-gelir oranınızı dengede tutarak bir denge kurmalısınız. Öğrenci kredisi bakiyeniz veya kredi kartı borcunuz gibi ödenmemiş borcunuz da bir ipotek için onay alma yeteneğinizi zorlaştırabilir.
2. Borç-gelir oranı
Divounguy, çok yüksek bir borç-gelir oranının, başvuranların ipotek başvurusunun reddedilmesinin “1 numaralı nedeni” olduğunu söyledi. Esasen, bir borç veren, orana dayanarak başvuranın mevcut borç yükümlülüklerinin üzerine bir ipotek ödemesi eklemekte zorlanabileceğini düşünüyor.
Ev alışverişinde gerçekçi bir bütçe belirleyebilmek için borç-gelir oranınızı bilmeniz gerekir.
Nevins, “Borç-gelir oranınız, kredi raporunuzda ödediğiniz aylık borç miktarıdır,” dedi. “Araba taksitlerini, öğrenci kredisi taksitlerini, kredi kartlarındaki asgari ödemeleri… ödediğiniz herhangi bir borcu ve tahmini aylık ipotek ödemesini düşünün.”
Varsayımsal bütçenizi hesaplamak için bir kural, sözde 28/36 kuralıdır. Bu kural, brüt aylık gelirinizin %28'inden fazlasını konut harcamalarına ve bu toplamın %36'sından fazlasını tüm borçlara harcamamanız gerektiğini belirtir.
Nevins, bazen borç verenlerin daha esnek olabileceğini ve yüzde 45 veya daha yüksek bir borç-gelir oranına sahip olan başvuruları onaylayabileceğini söyledi.
Örneğin: Birisi brüt aylık geliri 6.000 dolarsa ve aylık 500 dolarlık borç ödemesi varsa, %36 kuralını izlerse aylık 1.660 dolarlık ipotek ödemesini karşılayabilir. Borç veren %50'ye kadar DTI kabul ederse, borçlu aylık 2.500 dolarlık ipotek ödemesini üstlenebilir.
Nevins, “Bu, bir kişinin onay alabileceği çoğu kredi programı için gerçekten de maksimum sınırdır” dedi.
Uygunluk ve finansal hazırlık, bölgenizdeki ortalama ev satış fiyatı, peşinata ne kadar para koyabileceğiniz, bölgenin emlak vergileri, ev sahibi sigortası, potansiyel ev sahibi derneği ücretleri ve daha fazlası gibi faktörlere de bağlı olacaktır.
Cohn, bir ipotek uzmanıyla görüşmenin, dikkate alınması gereken tüm faktörleri “haritalamanıza” yardımcı olabileceğini söyledi: “İnsanlara hedef direkleri veriyorlar, satın alabilmek için bunlara sahip olmanız gerekiyor.”
CNBC PRO'dan bu içgörüleri kaçırmayın