Potansiyel ev alıcıları, 3 Eylül 2023'te Maryland, Clarksburg'daki bir mahallede düzenlenen Açık Ev etkinliği sırasında satılık bir mülkü bırakıyor.
Roberto Schmidt | AFP | Getty Images
Konut piyasasının birkaç yıl öncesine göre çok farklı göründüğü bir sır değil.
Yükselen ipotek oranları ve konut fiyatları tüketicilerin satın alma gücünü elinden alırken, düşük arz piyasayı rekabetçi tuttu. Sonuç olarak, karşılanabilirlik pandeminin ilk günlerinden itibaren önemli ölçüde düştü.
Bu altı grafik, bu eşsiz anın nasıl göründüğünü ve sizin için ne anlama geldiğini açıklamaya yardımcı oluyor:
Finansman kullanan ev alıcıları için popüler bir seçenek olan 30 yıllık ipotek oranı, piyasayı anlamak için anahtardır. Bu oran esasen finansmanla bir ev satın almaya bağlı borçlanma maliyetleridir. Gerçekte daha yüksek bir oran, bir ev kredisi için daha fazla faiz ödenmesiyle sonuçlanır.
Son birkaç aydır bu oran %7 seviyesinde seyrediyor. Geçtiğimiz yılın sonlarında %8'e ulaştıktan sonra soğumuş olsa da, tüketicilerin pandeminin ilk yıllarında kilitleyebilecekleri %3'ün altındaki oranlardan hala çok daha yüksek.
Konut fiyatları ayrıca günlük Amerikalıların ne kadar harcayabilecekleri veya harcayıp harcayamayacakları kararında denklemin merkezinde yer alır. S&P Dow Jones Endeksleri tarafından hesaplanan Case-Shiller ulusal konut fiyat endeksi bu yıl rekor seviyelere ulaştı.
Yüksek fiyatlar, grupta farklı hisler uyandırabilir. Umutlu ev sahipleri için, yanlış zamanda satın almayı planladıklarına dair kırmızı bayraklar kaldırabilir. Ancak mevcut ev sahipleri kutlamak için bir neden görebilirler, çünkü bu muhtemelen kendi mülklerinin değerinin arttığı anlamına gelir.
Hem ipoteklerin hem de fiyatların arttığı bir ortamda, pandeminin ilk dönemlerine kıyasla konut satın alma gücünün düşmesi şaşırtıcı değil.
Uygun fiyatlılığın birkaç farklı okuması benzer bir tablo çiziyor. Ulusal Emlakçılar Birliği'nden biri, uygun fiyatlılığın yalnızca 2021 ile 2023 arasında %33'ten fazla düştüğünü buldu.
Atlanta Federal Rezervi'nin göstergesi, ev sahibi olmanın ekonomik fizibilitesinin, 2020 yazında görülen pandemi zirvesiyle karşılaştırıldığında, Nisan ayında yüzde 36'dan fazla düştüğünü gösterdi.
Atlanta Fed'in bunu takip etmesinin bir diğer yolu da ortalama bir Amerikalının ortalama bir evi karşılayabilmesi için ihtiyaç duyduğu gelir payıdır. Ülke çapında, son olarak maaşlarının %43'ünü gerektiriyordu, bu da karşılanabilirlik eşiği olarak kabul edilen %30'un çok üzerindeydi. 2021 ortasından beri karşılanamaz veya %30'un üzerinde olarak kabul ediliyor.
Atlanta Fed ayrıca mevcut karşılanabilirlik eksikliğinin nedenini de açıklıyor. Son yıllardaki önemli maaş artışları cüzdanları doldurmaya yardımcı olsa da, banka daha yüksek faiz oranlarının ve liste fiyatlarının olumsuz etkisinin daha büyük bir maaş çekinin faydalarından daha ağır bastığını buldu.
Mevcut ipotek oranları yüksek olsa da, Federal Konut Finansman Ajansı'ndaki bir ekip, borçluların çok küçük bir kısmının aslında bu yüksek seviyelerde kilitli kaldığını tespit etti.
FHFA, ipoteklerin yaklaşık %98'inin geçen yılın dördüncü çeyreğinde görülen ortalama oranın altında olduğunu buldu. Yaklaşık %69'unun oranı, bu ortalamanın tam 3 puan altındaydı.
Bu kadar küçük bir payın cari oranları ödemesinin iki önemli nedeni var. En bariz olanı, konut piyasasının faiz oranları düşükken ısınması, ancak mevcut yüksek borçlanma maliyetleri döneminde önemli ölçüde soğumuş olmasıdır.
Diğer cevap ise, pandeminin başlarında faiz oranları %3'ün altında veya yakınındayken yeniden finansman yarışıdır. Bu, halihazırda ev sahibi olan kişilerin bu nispeten düşük seviyelerden faydalanmasına olanak sağladı.
Roberto Schmidt | AFP | Getty Images
Konut piyasasının birkaç yıl öncesine göre çok farklı göründüğü bir sır değil.
Yükselen ipotek oranları ve konut fiyatları tüketicilerin satın alma gücünü elinden alırken, düşük arz piyasayı rekabetçi tuttu. Sonuç olarak, karşılanabilirlik pandeminin ilk günlerinden itibaren önemli ölçüde düştü.
Bu altı grafik, bu eşsiz anın nasıl göründüğünü ve sizin için ne anlama geldiğini açıklamaya yardımcı oluyor:
Finansman kullanan ev alıcıları için popüler bir seçenek olan 30 yıllık ipotek oranı, piyasayı anlamak için anahtardır. Bu oran esasen finansmanla bir ev satın almaya bağlı borçlanma maliyetleridir. Gerçekte daha yüksek bir oran, bir ev kredisi için daha fazla faiz ödenmesiyle sonuçlanır.
Son birkaç aydır bu oran %7 seviyesinde seyrediyor. Geçtiğimiz yılın sonlarında %8'e ulaştıktan sonra soğumuş olsa da, tüketicilerin pandeminin ilk yıllarında kilitleyebilecekleri %3'ün altındaki oranlardan hala çok daha yüksek.
Konut fiyatları ayrıca günlük Amerikalıların ne kadar harcayabilecekleri veya harcayıp harcayamayacakları kararında denklemin merkezinde yer alır. S&P Dow Jones Endeksleri tarafından hesaplanan Case-Shiller ulusal konut fiyat endeksi bu yıl rekor seviyelere ulaştı.
Yüksek fiyatlar, grupta farklı hisler uyandırabilir. Umutlu ev sahipleri için, yanlış zamanda satın almayı planladıklarına dair kırmızı bayraklar kaldırabilir. Ancak mevcut ev sahipleri kutlamak için bir neden görebilirler, çünkü bu muhtemelen kendi mülklerinin değerinin arttığı anlamına gelir.
Hem ipoteklerin hem de fiyatların arttığı bir ortamda, pandeminin ilk dönemlerine kıyasla konut satın alma gücünün düşmesi şaşırtıcı değil.
Uygun fiyatlılığın birkaç farklı okuması benzer bir tablo çiziyor. Ulusal Emlakçılar Birliği'nden biri, uygun fiyatlılığın yalnızca 2021 ile 2023 arasında %33'ten fazla düştüğünü buldu.
Atlanta Federal Rezervi'nin göstergesi, ev sahibi olmanın ekonomik fizibilitesinin, 2020 yazında görülen pandemi zirvesiyle karşılaştırıldığında, Nisan ayında yüzde 36'dan fazla düştüğünü gösterdi.
Atlanta Fed'in bunu takip etmesinin bir diğer yolu da ortalama bir Amerikalının ortalama bir evi karşılayabilmesi için ihtiyaç duyduğu gelir payıdır. Ülke çapında, son olarak maaşlarının %43'ünü gerektiriyordu, bu da karşılanabilirlik eşiği olarak kabul edilen %30'un çok üzerindeydi. 2021 ortasından beri karşılanamaz veya %30'un üzerinde olarak kabul ediliyor.
Atlanta Fed ayrıca mevcut karşılanabilirlik eksikliğinin nedenini de açıklıyor. Son yıllardaki önemli maaş artışları cüzdanları doldurmaya yardımcı olsa da, banka daha yüksek faiz oranlarının ve liste fiyatlarının olumsuz etkisinin daha büyük bir maaş çekinin faydalarından daha ağır bastığını buldu.
Mevcut ipotek oranları yüksek olsa da, Federal Konut Finansman Ajansı'ndaki bir ekip, borçluların çok küçük bir kısmının aslında bu yüksek seviyelerde kilitli kaldığını tespit etti.
FHFA, ipoteklerin yaklaşık %98'inin geçen yılın dördüncü çeyreğinde görülen ortalama oranın altında olduğunu buldu. Yaklaşık %69'unun oranı, bu ortalamanın tam 3 puan altındaydı.
Bu kadar küçük bir payın cari oranları ödemesinin iki önemli nedeni var. En bariz olanı, konut piyasasının faiz oranları düşükken ısınması, ancak mevcut yüksek borçlanma maliyetleri döneminde önemli ölçüde soğumuş olmasıdır.
Diğer cevap ise, pandeminin başlarında faiz oranları %3'ün altında veya yakınındayken yeniden finansman yarışıdır. Bu, halihazırda ev sahibi olan kişilerin bu nispeten düşük seviyelerden faydalanmasına olanak sağladı.