Konut piyasası en az 2026'ya kadar 'sıkışmış' kalacak: Bank of America

[poem]

Bank of America ekonomistlerine göre konut piyasasının birkaç yıl daha toparlanması pek mümkün görünmüyor ve ekonomik durgunluk yaşanmadıkça satın alınabilirlik daha da iyileşmeyecek. Banka, sektöre ilişkin çoğunlukla kötümser bir bakış açısına sahip olup, hem satışlarda büyük bir iyileşme hem de genç alıcıları pazara geri getirecek fiyatlardaki düşüşe karşı sıralanan çeşitli faktörler görüyor. Bunlar arasında, 2020 ve 2021 yıllarında piyasaya çok sayıda alıcının gelmesine neden olan, satışlarda dramatik bir artışa neden olan ve faiz oranlarını 21. yüzyılın başından bu yana en yüksek seviyesine çıkaran bir enflasyon patlamasıyla aynı zamana denk gelen pandemiyle ilgili faktörler de yer alıyor. Satışlar, Federal Rezerv'in agresif bir şekilde faiz oranlarını düşüreceğine dair gerçekleşmemiş umutların ortasında, bu yılın başındaki sıçramanın dışında, büyük ölçüde düşüş eğilimindeydi. Bank of America ekonomisti Michael Gapen ve diğerleri Pazartesi günkü notlarında, “ABD konut piyasası sıkışmış durumda ve bu durumun yakın zamanda çözüleceğine inanmıyoruz.” dedi. “Pandemi sırasında konut faaliyetlerinde yaşanan artışın ardından geriledi ve istikrar kazandı. Satın alınabilirliği azaltan, ev sahipleri için kilitlenme etkisi yaratan ve sınırlı konut faaliyetinin tahmin ufkumuz boyunca devam edeceğini düşünüyoruz.” ekledi. Gapen, satın alınabilirlik durumunun “durgunluk olmadan” değişmeyeceğini yazdı. Bazı açılardan konut piyasası kendi başarısının kurbanı: Kovid'in ardından alıcılar akın etti ve yüzde 3 civarındaki ve hatta daha düşük ipotek oranlarından yararlandılar. Şimdi, 30 yıllık faiz oranları hâlâ %7 civarında seyrederken, “kilitlenme etkisi”, ev sahiplerinin, evlerini satın alırken iki katından fazla faiz ödeyecekleri bir piyasaya satış yapmaya güçlerinin yetmeyeceği anlamına geliyor. Bu durum satışları düşürdü ancak fiyatları etkilemedi; Fed yetkililerinin yakın gelecekte önemli politika gevşemesi umutlarını söndürdüğü ve arz seviyelerinin kısıtlı kaldığı bir dönemde çok az bir rahatlama bekleniyor. Gapen, “Kilitlenme etkisinin (mevcut evlerde işlem azlığı) ortadan kalkmasının 6 ila 8 yıl sürebileceğini düşünüyoruz” dedi. “Mevcut ipotek oranları ile efektif ipotek oranları arasındaki büyük fark, çoğu ev sahibinin mecbur kalmadıkça taşınmak istemediği anlamına geliyor.” Aslında, Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre mevcut ev satışları, mevsimsellikten arındırılmış yıllık 6,6 milyon seviyesinde olduğu 2021'in başından bu yana düştü. Mayıs ayında bu sayı 4,11 milyona geriledi. Ancak fiyatlar yavaş yavaş düşüyor. NAR'a göre, geçen ay satılan mevcut bir evin ortalama fiyatı 419.300 dolar oldu. Bu rakam Mayıs 2020'deki 283.600 dolardı. Bank of America fiyatlarda bir miktar ılımlılaşma bekliyor, ancak yine de bu birkaç yıl için değil. Firma, fiyatların 2024'te %4,5 artacağını, ardından 2025'te %5'lik bir artış olacağını ve bu artışın 2026'da %0,5'lik bir artışa geri döneceğini öngörüyor. Ancak firma, pandemik güçler devam ederse tahmin hatasına yer açıyor ve bu da daha sonra %5'lik bir artış daha görebilir. Durum böyle olunca, NAR'ın konut satın alınabilirlik endeksi, bu yılın başlarında yükseldikten sonra Mayıs ayında Kasım 2023'ten bu yana en düşük seviyesine geriledi. İşin iyi tarafı, Bank of America, “can çekişen” satış seviyelerinin “can çekişen” satış seviyeleriyle birleştiğini düşünüyor. Kredi verme ortamının “mütevazı bir şekilde iyileştirilmesi” ve faiz oranlarının düşürülmesi, hemşire konutlarının tekrar sağlığına kavuşmasına yardımcı olabilir. Gapen, “Y kuşağı aynı zamanda yapısal konut talebi de sağlamalı. Ancak satın alınabilirlik bir sorun olmaya devam edecek ve makroekonomik görünümümüz büyümenin yavaşlayacağını ve işgücü piyasalarının daha da soğuyacağını varsayıyor.” diye yazdı.