İyi Tugay | Dijitalvizyon | Getty Images
Federal Rezerv'in faiz oranlarını düşürmesine rağmen konut kredisi oranları son aylarda arttı.
Bu karşıt hareketler mantığa aykırı gibi görünse de, ekonomistlere ve diğer finans uzmanlarına göre bunların yakın vadede pek gevşemesi pek mümkün görünmeyen piyasa güçlerinden kaynaklanıyor.
Bu da potansiyel ev alıcılarını zor bir seçimle karşı karşıya bırakabilir. Ya ev satın almayı erteleyebilirler ya da mevcut ipotek faiz oranlarına devam edebilirler. Uzmanlar, ikinci seçeneğin yüksek ev fiyatları nedeniyle karmaşık hale geldiğini söyledi.
Lee Baker, “Umut ettiğiniz veya arzu ettiğiniz şey faiz oranının yüzde 4 olması ya da konut fiyatlarının yüzde 20 düşmesi ise, kişisel olarak bu ikisinden birinin yakın vadede uzak bir ihtimal olduğunu düşünmüyorum” dedi. Atlanta merkezli sertifikalı bir finansal planlamacı ve CNBC'nin Mali Müşavir Konseyi üyesi.
Yüzde 7'lik konut kredisi oranları 'ölü' bir pazar anlamına geliyor
Freddie Mac'e göre 30 yıllık sabit ipotek faizleri 16 Ocak'ta sona eren haftada %7'nin üzerine çıktı. Son zamanların en düşük seviyesi olan %6'ya ulaştığı Eylül sonundan bu yana kademeli olarak yükseldiler.
Mevcut oranlar, Fed'in yüksek ABD enflasyonunu dizginlemek için borçlanma maliyetlerini keskin bir şekilde artırmasından önce, Kasım 2021 gibi yakın bir tarihte 30 yıllık sabit ipotek için %3'ten daha az ödeyen tüketiciler için bir miktar kırbacı temsil ediyor.
Moody's baş ekonomisti Mark Zandi, “%7'nin üzerinde herhangi bir oran piyasa ölür” dedi. “Kimse satın almayacak.”
“Konut piyasasının yeniden canlandığını görmek” için ipotek oranlarının %6'ya veya altına yaklaşması gerektiğini söyledi.
Mali hesap bunun nedenini gösteriyor: Bankrate analizine göre, 30 yıllık, 300.000 $'lık %5 faizli sabit ipoteğe sahip tüketiciler, ana para ve faiz olarak ayda yaklaşık 1.610 $ ödeyecekler. Yaklaşık 1.996 dolar (ayda kabaca 400 dolar daha fazla) yüzde 7 oranında ödeyeceklerini söyledi.
Bu arada Fed, enflasyonun gerilemesi üzerine Eylül ayında faiz oranlarını düşürmeye başladı. Merkez bankası bu dönemde gösterge faiz oranını üç kez tam yüzde puan düşürdü.
Zandi, Fed'in politika değişikliğine rağmen ipotek faiz oranlarının 2026 yılına kadar yüzde 6'ya gerilemesinin pek olası olmadığını söyledi. “Çabuk ortadan kaybolmayacak” temel güçler var dedi.
Zandi, “İpotek faizlerinin ılımlı hale gelmeden önce yükselmesi pekâlâ mümkün olabilir” dedi.
Konut kredisi faizleri neden arttı?
Bilmeniz gereken ilk şey: Mortgage oranları getiriye daha yakından bağlıdır. 10 yıllık ABD Hazine tahvilleri Claris Financial Advisors'ın kurucusu Baker, Fed'in gösterge faiz oranından daha yüksek olduğunu söyledi.
Bu Hazine getirileri Eylül ayındaki %3,6 seviyesinden Salı itibarıyla %4,6 civarındaydı.
Hazine tahvili alıp satan yatırımcılar bu getirileri etkiliyor. Uzmanlar, yatırımcıların Başkan Donald Trump'ın önerdiği politikaların enflasyonist etkisi konusunda endişelenmeleri nedeniyle son aylarda yükselmiş gibi göründüklerini söyledi.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
2025'te seyahat fiyatlarından neler beklenebilir?
Trump'ın ikinci dönemi FDIC ve CFPB'nin çöküşü anlamına gelebilir
Çocuk vergisi kredisinin 2025'te nasıl değişebileceği aşağıda açıklanmıştır
Uzmanlar, tarifeler ve göçmenlerin kitlesel olarak sınır dışı edilmesi gibi politikaların yürürlüğe girmesi halinde enflasyonu artırmasının beklendiğini söyledi. Uzmanlar, Fed'in borçlanma maliyetlerini daha yavaş düşürebileceğini ve potansiyel olarak yeniden artırabileceğini söyledi.
Gerçekten de, Fed yetkilileri yakın zamanda ticaret ve göç politikasındaki değişikliklerin potansiyel etkileri nedeniyle enflasyona yönelik “yukarı yönlü risklere” dikkat çekti.
Zandi, yatırımcıların aynı zamanda Trump yönetimi altında beklenen vergi değişikliklerinin büyük bir paketinin federal açığı nasıl artırabileceği konusunda da endişe duyduğunu söyledi.
Hazine getirilerini etkileyen başka faktörler de var.
Örneğin Fed, niceliksel sıkılaştırma politikası yoluyla elindeki Hazine tahvili ve ipotek menkul kıymetlerini azaltırken, Çinli yatırımcılar Hazine tahvili alımlarında “daha ihtiyatlı” davrandı ve Japon yatırımcılar artık tahvillerden getiri elde edebilecekleri için daha az ilgileniyorlar. Zandi, kendi tahvillerinin olduğunu söyledi.
JP Morgan Private Bank'ın kıdemli piyasa ekonomisti Joe Seydl, “Her şeyin beklendiği gibi gittiği varsayılırsa, ipotek oranları muhtemelen 2026'ya kadar %6'nın altına düşmeyecek” dedi.
Konut kredisi primi tarihin en yüksek seviyesinde
Grace Cary | An | Getty Images
Borç verenler genellikle ipotek kredilerini 10 yıllık Hazine getirilerinin üzerinde bir primle fiyatlandırırlar.
Seydl, “spread” olarak da bilinen bu primin 1990'dan 2019'a kadar ortalama yüzde 1,7 puan olduğunu söyledi.
Mevcut fark yaklaşık yüzde 2,4 puandır; yani tarihsel ortalamanın kabaca 0,7 puan üzerindedir.
Daha yüksek farkın birkaç nedeni var: Örneğin, piyasa oynaklığı kredi verenleri ipotek taahhütlerinde daha muhafazakar hale getirmişti ve ihtiyatlılık 2023'teki bölgesel bankacılık “şoku” ile daha da kötüleşti ve bu da “kredi standartlarının ciddi şekilde sıkılaşmasına” neden oldu. ” dedi Seydl.
“Her şey düşünüldüğünde, 2025 muhtemelen konut satın alınabilirliğinin ciddi şekilde zorlanmaya devam ettiği bir başka yıl olacak” dedi.
Seydl, yüksek primin tüketiciler için “konutun karşılanabilirliği sorununu daha da kötüleştirdiğini” söyledi.
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, tipik bir ev alıcısı mevcut bir ev için Kasım ayında 406.100 dolar ödedi; bu, bir yıl öncesine göre %5 artışla 387.800 dolardı.
Tüketiciler ne yapabilir?
Finansal danışman Baker, mevcut konut ve ipotek piyasasında tüketicilerin kendilerine şu soruyu sormalarını öneriyor: Ev satın almak benim için şu anda doğru finansal hareket mi? Yoksa en azından yakın gelecekte kiracı mı olacağım?
Baker, ev satın almak isteyenlerin “önemli” bir peşinat ödemesi, ipotek tutarını azaltması ve aylık bütçesine daha kolay uyum sağlamasına yardımcı olması gerektiğini söyledi.
Peşinat için yapacağınız tasarrufları borsanın kaprislerine bırakmayın, dedi.
“Bu piyasada kumar oynamanız gereken bir şey değil” dedi.
Tasarruf sahipleri, örneğin bir para piyasası fonundan, yüksek getirili banka tasarruf hesabından veya mevduat sertifikalarından hâlâ kabaca %4 ila %5 getiri elde edebilirler.
Baker, bazı tüketicilerin sabit faizli ipotek yerine ayarlanabilir faizli ipotek almak isteyebileceğini söyledi; bu yaklaşım, tüketicilere şu anda daha iyi bir ipotek oranı sunabilir, ancak dalgalanan oranlar nedeniyle alıcıları daha sonra daha yüksek ödemelerle karşı karşıya bırakabilir, dedi.
Baker, “Kumar oynuyorsun” dedi.
Kendisi, örneğin emeklilikte sabit bir gelire sahip olan biri için bu yaklaşımı tavsiye etmediğini, çünkü bütçelerinde gelecekte potansiyel olarak daha yüksek aylık ödemeleri karşılayacak yer bulunmasının muhtemel olmadığını söyledi.
Federal Rezerv'in faiz oranlarını düşürmesine rağmen konut kredisi oranları son aylarda arttı.
Bu karşıt hareketler mantığa aykırı gibi görünse de, ekonomistlere ve diğer finans uzmanlarına göre bunların yakın vadede pek gevşemesi pek mümkün görünmeyen piyasa güçlerinden kaynaklanıyor.
Bu da potansiyel ev alıcılarını zor bir seçimle karşı karşıya bırakabilir. Ya ev satın almayı erteleyebilirler ya da mevcut ipotek faiz oranlarına devam edebilirler. Uzmanlar, ikinci seçeneğin yüksek ev fiyatları nedeniyle karmaşık hale geldiğini söyledi.
Lee Baker, “Umut ettiğiniz veya arzu ettiğiniz şey faiz oranının yüzde 4 olması ya da konut fiyatlarının yüzde 20 düşmesi ise, kişisel olarak bu ikisinden birinin yakın vadede uzak bir ihtimal olduğunu düşünmüyorum” dedi. Atlanta merkezli sertifikalı bir finansal planlamacı ve CNBC'nin Mali Müşavir Konseyi üyesi.
Yüzde 7'lik konut kredisi oranları 'ölü' bir pazar anlamına geliyor
Freddie Mac'e göre 30 yıllık sabit ipotek faizleri 16 Ocak'ta sona eren haftada %7'nin üzerine çıktı. Son zamanların en düşük seviyesi olan %6'ya ulaştığı Eylül sonundan bu yana kademeli olarak yükseldiler.
Mevcut oranlar, Fed'in yüksek ABD enflasyonunu dizginlemek için borçlanma maliyetlerini keskin bir şekilde artırmasından önce, Kasım 2021 gibi yakın bir tarihte 30 yıllık sabit ipotek için %3'ten daha az ödeyen tüketiciler için bir miktar kırbacı temsil ediyor.
Moody's baş ekonomisti Mark Zandi, “%7'nin üzerinde herhangi bir oran piyasa ölür” dedi. “Kimse satın almayacak.”
“Konut piyasasının yeniden canlandığını görmek” için ipotek oranlarının %6'ya veya altına yaklaşması gerektiğini söyledi.
Mali hesap bunun nedenini gösteriyor: Bankrate analizine göre, 30 yıllık, 300.000 $'lık %5 faizli sabit ipoteğe sahip tüketiciler, ana para ve faiz olarak ayda yaklaşık 1.610 $ ödeyecekler. Yaklaşık 1.996 dolar (ayda kabaca 400 dolar daha fazla) yüzde 7 oranında ödeyeceklerini söyledi.
Bu arada Fed, enflasyonun gerilemesi üzerine Eylül ayında faiz oranlarını düşürmeye başladı. Merkez bankası bu dönemde gösterge faiz oranını üç kez tam yüzde puan düşürdü.
Zandi, Fed'in politika değişikliğine rağmen ipotek faiz oranlarının 2026 yılına kadar yüzde 6'ya gerilemesinin pek olası olmadığını söyledi. “Çabuk ortadan kaybolmayacak” temel güçler var dedi.
Zandi, “İpotek faizlerinin ılımlı hale gelmeden önce yükselmesi pekâlâ mümkün olabilir” dedi.
Konut kredisi faizleri neden arttı?
Bilmeniz gereken ilk şey: Mortgage oranları getiriye daha yakından bağlıdır. 10 yıllık ABD Hazine tahvilleri Claris Financial Advisors'ın kurucusu Baker, Fed'in gösterge faiz oranından daha yüksek olduğunu söyledi.
Bu Hazine getirileri Eylül ayındaki %3,6 seviyesinden Salı itibarıyla %4,6 civarındaydı.
Hazine tahvili alıp satan yatırımcılar bu getirileri etkiliyor. Uzmanlar, yatırımcıların Başkan Donald Trump'ın önerdiği politikaların enflasyonist etkisi konusunda endişelenmeleri nedeniyle son aylarda yükselmiş gibi göründüklerini söyledi.
Kişisel Finans'tan daha fazlası:
2025'te seyahat fiyatlarından neler beklenebilir?
Trump'ın ikinci dönemi FDIC ve CFPB'nin çöküşü anlamına gelebilir
Çocuk vergisi kredisinin 2025'te nasıl değişebileceği aşağıda açıklanmıştır
Uzmanlar, tarifeler ve göçmenlerin kitlesel olarak sınır dışı edilmesi gibi politikaların yürürlüğe girmesi halinde enflasyonu artırmasının beklendiğini söyledi. Uzmanlar, Fed'in borçlanma maliyetlerini daha yavaş düşürebileceğini ve potansiyel olarak yeniden artırabileceğini söyledi.
Gerçekten de, Fed yetkilileri yakın zamanda ticaret ve göç politikasındaki değişikliklerin potansiyel etkileri nedeniyle enflasyona yönelik “yukarı yönlü risklere” dikkat çekti.
Zandi, yatırımcıların aynı zamanda Trump yönetimi altında beklenen vergi değişikliklerinin büyük bir paketinin federal açığı nasıl artırabileceği konusunda da endişe duyduğunu söyledi.
Hazine getirilerini etkileyen başka faktörler de var.
Örneğin Fed, niceliksel sıkılaştırma politikası yoluyla elindeki Hazine tahvili ve ipotek menkul kıymetlerini azaltırken, Çinli yatırımcılar Hazine tahvili alımlarında “daha ihtiyatlı” davrandı ve Japon yatırımcılar artık tahvillerden getiri elde edebilecekleri için daha az ilgileniyorlar. Zandi, kendi tahvillerinin olduğunu söyledi.
JP Morgan Private Bank'ın kıdemli piyasa ekonomisti Joe Seydl, “Her şeyin beklendiği gibi gittiği varsayılırsa, ipotek oranları muhtemelen 2026'ya kadar %6'nın altına düşmeyecek” dedi.
Konut kredisi primi tarihin en yüksek seviyesinde
Grace Cary | An | Getty Images
Borç verenler genellikle ipotek kredilerini 10 yıllık Hazine getirilerinin üzerinde bir primle fiyatlandırırlar.
Seydl, “spread” olarak da bilinen bu primin 1990'dan 2019'a kadar ortalama yüzde 1,7 puan olduğunu söyledi.
Mevcut fark yaklaşık yüzde 2,4 puandır; yani tarihsel ortalamanın kabaca 0,7 puan üzerindedir.
Daha yüksek farkın birkaç nedeni var: Örneğin, piyasa oynaklığı kredi verenleri ipotek taahhütlerinde daha muhafazakar hale getirmişti ve ihtiyatlılık 2023'teki bölgesel bankacılık “şoku” ile daha da kötüleşti ve bu da “kredi standartlarının ciddi şekilde sıkılaşmasına” neden oldu. ” dedi Seydl.
“Her şey düşünüldüğünde, 2025 muhtemelen konut satın alınabilirliğinin ciddi şekilde zorlanmaya devam ettiği bir başka yıl olacak” dedi.
Seydl, yüksek primin tüketiciler için “konutun karşılanabilirliği sorununu daha da kötüleştirdiğini” söyledi.
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, tipik bir ev alıcısı mevcut bir ev için Kasım ayında 406.100 dolar ödedi; bu, bir yıl öncesine göre %5 artışla 387.800 dolardı.
Tüketiciler ne yapabilir?
Finansal danışman Baker, mevcut konut ve ipotek piyasasında tüketicilerin kendilerine şu soruyu sormalarını öneriyor: Ev satın almak benim için şu anda doğru finansal hareket mi? Yoksa en azından yakın gelecekte kiracı mı olacağım?
Baker, ev satın almak isteyenlerin “önemli” bir peşinat ödemesi, ipotek tutarını azaltması ve aylık bütçesine daha kolay uyum sağlamasına yardımcı olması gerektiğini söyledi.
Peşinat için yapacağınız tasarrufları borsanın kaprislerine bırakmayın, dedi.
“Bu piyasada kumar oynamanız gereken bir şey değil” dedi.
Tasarruf sahipleri, örneğin bir para piyasası fonundan, yüksek getirili banka tasarruf hesabından veya mevduat sertifikalarından hâlâ kabaca %4 ila %5 getiri elde edebilirler.
Baker, bazı tüketicilerin sabit faizli ipotek yerine ayarlanabilir faizli ipotek almak isteyebileceğini söyledi; bu yaklaşım, tüketicilere şu anda daha iyi bir ipotek oranı sunabilir, ancak dalgalanan oranlar nedeniyle alıcıları daha sonra daha yüksek ödemelerle karşı karşıya bırakabilir, dedi.
Baker, “Kumar oynuyorsun” dedi.
Kendisi, örneğin emeklilikte sabit bir gelire sahip olan biri için bu yaklaşımı tavsiye etmediğini, çünkü bütçelerinde gelecekte potansiyel olarak daha yüksek aylık ödemeleri karşılayacak yer bulunmasının muhtemel olmadığını söyledi.