PHOENIX, AZ- Phoenix silüeti, 8 Ekim 2022'de Phoenix, Arizona'da düzenlenen Arizona Eyalet Fuarı'ndaki dönme dolaptan görülüyor.
Joshua Lott/Washington Post | Getty Images
Phoenix enflasyona karşı savaşı kazanmaya diğer şehirlerin çoğundan daha yakın. Ve son deneyimleri, ekonomistlerin ve Federal Reserve'ün aylardır ısrar ettiği ancak doğru bir zaman çizelgesi belirlemekte zorlandığı şeyi doğruluyor: Kiralar düştüğünde genel enflasyon da genellikle düşer.
Phoenix'te tüketici fiyatları Nisan 2023'ten geçen aya kadar %2,6 arttı; bu, ulusal düzeydeki %3,4'lük artıştan veya Çalışma İstatistikleri Bürosu tarafından takip edilen diğer metropol alanlarından daha yavaştı. Şehirdeki enflasyon geçen yılın Ekim ayından bu yana yüzde 3'ün altında seyrederken, Şubat ayında yüzde 2,2'ye kadar geriledi; bu da Federal Rezerv'in ülke genelindeki yüzde 2'lik hedefinin biraz üzerinde.
Yavaşlama, ülkenin beşinci en kalabalık şehrinde, 2020 oylarının Başkan Joe Biden'ın lehine küçük bir marjla düştüğü Phoenix'in Maricopa İlçesinde pekala kararlaştırılabilecek başkanlık seçimlerinden altı aydan kısa bir süre sonra geldi. Ancak siyasi stratejistler Arizona ekonomisini yakından takip ederken, ekonomistler ve partizan olmayan merkez bankacıları da aynısını yapıyor.
Chicago Federal Rezerv Bankası Başkanı Austan Goolsbee geçen ay “Konut enflasyonu yakın gelecek için en değerli göstergem olmaya devam ediyor” dedi.
Ve Phoenix'te şu ana kadar geçen yıl hem kiralar hem de ev satışları azaldı.
Konut krizinin 'en kötüsü geride kaldı'
Redfin'e göre şehirdeki ortalama ev satış fiyatları aslında Nisan 2023'ten geçen aya kadar %5,1 artarak ortalama 450.000 dolar oldu. Ancak bu artış, önceki 12 aylık döneme kıyasla yaklaşık %3 daha az ev satışıyla birlikte satışların yavaşladığı bir dönemde gerçekleşti.
Redfin verilerine göre, daha fazla ev satıcısı da Mart ayında Phoenix evlerinin %31'inden fazlasında indirime giden talep fiyatlarında boyun eğiyor gibi görünüyor; bu oran neredeyse %18 olan ulusal ortalamanın çok üzerinde.
Emlakçı Mark Stapp, “Phoenix'deki kira ve ev fiyatlarındaki bu önemli, kalıcı artış açısından muhtemelen en kötü şeyleri geride bıraktık ve normal eğilimleri daha fazla yansıtan bir şeye geri döneceğiz” dedi. Arizona Eyalet Üniversitesi WP Carey İşletme Okulu'nda profesör.
Phoenix'teki Realty Executives'in başkanı Sheryl Bowden, yakın zamanda katıldığı bir sektör etkinliğinde emlakçıların birbirlerine herhangi bir gösteri alıp almadıklarını sorduklarını söyledi.
Bowden, “Herkesin neredeyse boş bir bakışıydı” dedi. Ev satın alma piyasası hakkında “Çok ciddi bir durma noktasına geldi” dedi.
Bekleme süresi, daha az insanın taşınması ve konut inşaatlarının genişletilmesiyle aynı zamana denk geliyor ve bunlar da kira enflasyonunun düşmesine yardımcı oluyor.
Perşembe günü yayınlanan bir nüfus sayımı analizine göre, şehrin nüfus artışı 2019'daki yıllık %1,6 oranından 2023 yılına kadar sadece %0,4'e düştü. Yaklaşık 25 yıldır şehirde ticari gayrimenkul alanında çalışan Lee & Associates'in müdürü Brent Moser, aynı zamanda Phoenix'in “hiç görmediğimiz kadar” kiralık stoklarla dolu olduğunu söyledi. Pandemiden hemen önce ve salgın sırasında tasarlanan projeler, tedarik zinciri sorunlarının çoğunun ertelenmesinin ardından nihayet tamamlanıyor.
Moser, kiralık acenteler için “acı verici bir ayarlama dönemi olacak” dedi ve bazı apartman komplekslerindeki boş kontenjanların %11 kadar yüksek olduğunu, bunun sağlıklı bir pazar için tipik olduğunu düşündüğü kabaca %6'nın çok üzerinde olduğunu ekledi.
Ancak bu, Moser'in önümüzdeki yıl veya bir buçuk yılda kiralarda yüzde 2 ile yüzde 4 arasında düşüş görmeyi beklemesi gerektiğini söyleyen kiracılar için iyi bir haber olabileceğini söyledi.
Bu Phoenix'in ya da genel olarak Arizona'nın konut satın alınabilirliği sorunlarını çözdüğü anlamına gelmiyor. Arizona Eyalet Üniversitesi araştırmacılarının bu yılın başlarında yaptığı tahmine göre, eyalette yaklaşık 270.000 adet eksik kalıyor ve aşırı düşük gelirli her 100 hane için yalnızca 26 kiralık daire mevcut.
Ancak ilerleme kiraların düşmesine yardımcı oldu. Tek yatak odalı bir Phoenix dairesi için ortalama kira, Zumper listeleme sitesine göre Nisan ayında bir önceki yıla göre %7 düşüşle 1.300 dolardı; aynı dönemde ülke genelinde ise sadece %0,6 idi. Bu arada Phoenix sakinleri yıllık ortalama %5'lik ücret artışlarından yararlanıyor ve enflasyon düşerken harcama güçlerini artırıyor.
Kiranın enflasyona etkisi
Metro bölgesinin kira yavaşlaması, BLS'nin ister ev kiralayarak ister ev sahibi olarak kişinin başını sokacak bir çatı koymanın maliyetini ölçmek için genel olarak kullandığı genel “barınma” endeksinin bir miktar buharlaşmasını sağladı. Bu endeks Nisan ayında Phoenix'te yıllık %3,5 oranında arttı; bu, ülke genelindeki %5,5'lik artıştan daha yavaştı.
Barınma maliyetleri, yakından izlenen bir federal enflasyon göstergesi olan Tüketici Fiyat Endeksi'nin yaklaşık %36'sını oluşturuyor ve bunları yansıtan endeksin hesaplanması, kısmen kiralama ve ev sahibi olma maliyetlerinin önemli ölçüde farklı olması nedeniyle zor.
Birincisi, kiralama sözleşmeleri genellikle kiracıların her yıl maliyetlerini sıfırlamasına neden oluyor ve bu da BLS'nin konut maliyetlerini değerlendirmeye yönelik anketinin “oldukça karmaşık” tasarımı olarak tanımladığı şeye katkıda bulunuyor. İkincisi, bir ev sahibinin ipotek ödemeleri mülklerinin piyasa değerini yansıtmayabilir. Sonuç olarak, BLS ekonomistleri, “sahiplerin eşdeğer kirası” veya OER olarak adlandırılan bir grubun parçası olarak, bir evin belirli bir ayda ne kadar kira getirebileceğini tahmin etmek için kiracıların anketini kullanıyor.
“Bu kısmen şunun bir yansıması: Eğer burayı ev sahibi olarak kiralayacak olsaydınız bu yer ne karşılığında kiralanırdı?” Araştırma şirketi Inflation Insights'ın kurucusu Omair Sharif şöyle konuştu:
Bu nedenle enflasyonun ölçülme şekli üzerinde ev fiyatlarından ziyade kira oranlarının etkisi daha büyük. Dolayısıyla bir bölgede kira fiyatları düştüğünde barınma maliyetleri de düşer ve muhtemelen genel TÜFE enflasyonu da düşer.
Yerel enflasyon oranının ulusal ortalamanın altında olduğu diğer şehirlerde (şu anda Houston ve Anchorage, Alaska dahil) barınma maliyetlerinin yavaşlaması da önemli bir faktör oldu, ancak metropol alanı rakamları genel olarak daha değişken olabiliyor.
Fed, dolaylı olarak daha yüksek ipotek oranlarına katkıda bulunan faiz oranlarını artırarak talebi etkileyebilirken, merkez bankası daha fazla ev veya apartman inşa edemez. Yalnızca çoğu gecikmeli bir anlık görüntü sunan konut verilerini izleyebilir ve bunu oran kararlarına dahil edebilir.
Fed Başkanı Jerome Powell 1 Mayıs'ta yaptığı açıklamada, “Ekonomide enflasyon sürecinde sadece gecikme yapılarının yer aldığı birçok yer var ve konut da bunlardan biri.” dedi.
Sharif'e göre bu gecikmeler bir buçuk yıl kadar uzun olabilir; bu da diğer şehirlerdeki kira yavaşlamalarının ulusal verilerde henüz ortaya çıkmadan Phoenix'te olduğu gibi yerel pazarları zaten sarsıyor olabileceği anlamına geliyor.
“Biraz zaman alır” dedi.
Joshua Lott/Washington Post | Getty Images
Phoenix enflasyona karşı savaşı kazanmaya diğer şehirlerin çoğundan daha yakın. Ve son deneyimleri, ekonomistlerin ve Federal Reserve'ün aylardır ısrar ettiği ancak doğru bir zaman çizelgesi belirlemekte zorlandığı şeyi doğruluyor: Kiralar düştüğünde genel enflasyon da genellikle düşer.
Phoenix'te tüketici fiyatları Nisan 2023'ten geçen aya kadar %2,6 arttı; bu, ulusal düzeydeki %3,4'lük artıştan veya Çalışma İstatistikleri Bürosu tarafından takip edilen diğer metropol alanlarından daha yavaştı. Şehirdeki enflasyon geçen yılın Ekim ayından bu yana yüzde 3'ün altında seyrederken, Şubat ayında yüzde 2,2'ye kadar geriledi; bu da Federal Rezerv'in ülke genelindeki yüzde 2'lik hedefinin biraz üzerinde.
Yavaşlama, ülkenin beşinci en kalabalık şehrinde, 2020 oylarının Başkan Joe Biden'ın lehine küçük bir marjla düştüğü Phoenix'in Maricopa İlçesinde pekala kararlaştırılabilecek başkanlık seçimlerinden altı aydan kısa bir süre sonra geldi. Ancak siyasi stratejistler Arizona ekonomisini yakından takip ederken, ekonomistler ve partizan olmayan merkez bankacıları da aynısını yapıyor.
Chicago Federal Rezerv Bankası Başkanı Austan Goolsbee geçen ay “Konut enflasyonu yakın gelecek için en değerli göstergem olmaya devam ediyor” dedi.
Ve Phoenix'te şu ana kadar geçen yıl hem kiralar hem de ev satışları azaldı.
Konut krizinin 'en kötüsü geride kaldı'
Redfin'e göre şehirdeki ortalama ev satış fiyatları aslında Nisan 2023'ten geçen aya kadar %5,1 artarak ortalama 450.000 dolar oldu. Ancak bu artış, önceki 12 aylık döneme kıyasla yaklaşık %3 daha az ev satışıyla birlikte satışların yavaşladığı bir dönemde gerçekleşti.
Redfin verilerine göre, daha fazla ev satıcısı da Mart ayında Phoenix evlerinin %31'inden fazlasında indirime giden talep fiyatlarında boyun eğiyor gibi görünüyor; bu oran neredeyse %18 olan ulusal ortalamanın çok üzerinde.
Emlakçı Mark Stapp, “Phoenix'deki kira ve ev fiyatlarındaki bu önemli, kalıcı artış açısından muhtemelen en kötü şeyleri geride bıraktık ve normal eğilimleri daha fazla yansıtan bir şeye geri döneceğiz” dedi. Arizona Eyalet Üniversitesi WP Carey İşletme Okulu'nda profesör.
Phoenix'teki Realty Executives'in başkanı Sheryl Bowden, yakın zamanda katıldığı bir sektör etkinliğinde emlakçıların birbirlerine herhangi bir gösteri alıp almadıklarını sorduklarını söyledi.
Bowden, “Herkesin neredeyse boş bir bakışıydı” dedi. Ev satın alma piyasası hakkında “Çok ciddi bir durma noktasına geldi” dedi.
Bekleme süresi, daha az insanın taşınması ve konut inşaatlarının genişletilmesiyle aynı zamana denk geliyor ve bunlar da kira enflasyonunun düşmesine yardımcı oluyor.
Perşembe günü yayınlanan bir nüfus sayımı analizine göre, şehrin nüfus artışı 2019'daki yıllık %1,6 oranından 2023 yılına kadar sadece %0,4'e düştü. Yaklaşık 25 yıldır şehirde ticari gayrimenkul alanında çalışan Lee & Associates'in müdürü Brent Moser, aynı zamanda Phoenix'in “hiç görmediğimiz kadar” kiralık stoklarla dolu olduğunu söyledi. Pandemiden hemen önce ve salgın sırasında tasarlanan projeler, tedarik zinciri sorunlarının çoğunun ertelenmesinin ardından nihayet tamamlanıyor.
Moser, kiralık acenteler için “acı verici bir ayarlama dönemi olacak” dedi ve bazı apartman komplekslerindeki boş kontenjanların %11 kadar yüksek olduğunu, bunun sağlıklı bir pazar için tipik olduğunu düşündüğü kabaca %6'nın çok üzerinde olduğunu ekledi.
Ancak bu, Moser'in önümüzdeki yıl veya bir buçuk yılda kiralarda yüzde 2 ile yüzde 4 arasında düşüş görmeyi beklemesi gerektiğini söyleyen kiracılar için iyi bir haber olabileceğini söyledi.
Bu Phoenix'in ya da genel olarak Arizona'nın konut satın alınabilirliği sorunlarını çözdüğü anlamına gelmiyor. Arizona Eyalet Üniversitesi araştırmacılarının bu yılın başlarında yaptığı tahmine göre, eyalette yaklaşık 270.000 adet eksik kalıyor ve aşırı düşük gelirli her 100 hane için yalnızca 26 kiralık daire mevcut.
Ancak ilerleme kiraların düşmesine yardımcı oldu. Tek yatak odalı bir Phoenix dairesi için ortalama kira, Zumper listeleme sitesine göre Nisan ayında bir önceki yıla göre %7 düşüşle 1.300 dolardı; aynı dönemde ülke genelinde ise sadece %0,6 idi. Bu arada Phoenix sakinleri yıllık ortalama %5'lik ücret artışlarından yararlanıyor ve enflasyon düşerken harcama güçlerini artırıyor.
Kiranın enflasyona etkisi
Metro bölgesinin kira yavaşlaması, BLS'nin ister ev kiralayarak ister ev sahibi olarak kişinin başını sokacak bir çatı koymanın maliyetini ölçmek için genel olarak kullandığı genel “barınma” endeksinin bir miktar buharlaşmasını sağladı. Bu endeks Nisan ayında Phoenix'te yıllık %3,5 oranında arttı; bu, ülke genelindeki %5,5'lik artıştan daha yavaştı.
Barınma maliyetleri, yakından izlenen bir federal enflasyon göstergesi olan Tüketici Fiyat Endeksi'nin yaklaşık %36'sını oluşturuyor ve bunları yansıtan endeksin hesaplanması, kısmen kiralama ve ev sahibi olma maliyetlerinin önemli ölçüde farklı olması nedeniyle zor.
Birincisi, kiralama sözleşmeleri genellikle kiracıların her yıl maliyetlerini sıfırlamasına neden oluyor ve bu da BLS'nin konut maliyetlerini değerlendirmeye yönelik anketinin “oldukça karmaşık” tasarımı olarak tanımladığı şeye katkıda bulunuyor. İkincisi, bir ev sahibinin ipotek ödemeleri mülklerinin piyasa değerini yansıtmayabilir. Sonuç olarak, BLS ekonomistleri, “sahiplerin eşdeğer kirası” veya OER olarak adlandırılan bir grubun parçası olarak, bir evin belirli bir ayda ne kadar kira getirebileceğini tahmin etmek için kiracıların anketini kullanıyor.
“Bu kısmen şunun bir yansıması: Eğer burayı ev sahibi olarak kiralayacak olsaydınız bu yer ne karşılığında kiralanırdı?” Araştırma şirketi Inflation Insights'ın kurucusu Omair Sharif şöyle konuştu:
Bu nedenle enflasyonun ölçülme şekli üzerinde ev fiyatlarından ziyade kira oranlarının etkisi daha büyük. Dolayısıyla bir bölgede kira fiyatları düştüğünde barınma maliyetleri de düşer ve muhtemelen genel TÜFE enflasyonu da düşer.
Yerel enflasyon oranının ulusal ortalamanın altında olduğu diğer şehirlerde (şu anda Houston ve Anchorage, Alaska dahil) barınma maliyetlerinin yavaşlaması da önemli bir faktör oldu, ancak metropol alanı rakamları genel olarak daha değişken olabiliyor.
Fed, dolaylı olarak daha yüksek ipotek oranlarına katkıda bulunan faiz oranlarını artırarak talebi etkileyebilirken, merkez bankası daha fazla ev veya apartman inşa edemez. Yalnızca çoğu gecikmeli bir anlık görüntü sunan konut verilerini izleyebilir ve bunu oran kararlarına dahil edebilir.
Fed Başkanı Jerome Powell 1 Mayıs'ta yaptığı açıklamada, “Ekonomide enflasyon sürecinde sadece gecikme yapılarının yer aldığı birçok yer var ve konut da bunlardan biri.” dedi.
Sharif'e göre bu gecikmeler bir buçuk yıl kadar uzun olabilir; bu da diğer şehirlerdeki kira yavaşlamalarının ulusal verilerde henüz ortaya çıkmadan Phoenix'te olduğu gibi yerel pazarları zaten sarsıyor olabileceği anlamına geliyor.
“Biraz zaman alır” dedi.