Melville, New York'ta kiralanabilen ticari bir bina, 17 Nisan 2023.
Howard Schnapp | Haber günü | Getty Images
Ticari gayrimenkulde durum tersine dönebilir.
Federal Rezerv göreve başladı Eylül ayındaki faiz indirimi döngüsü, Fed fon faiz oranını 2020'den bu yana ilk kez 50 baz puan düşürürken, ufukta daha fazla indirimin olduğuna dair ipucu veriyor. Bu, ticari gayrimenkul gibi faiz oranına duyarlı sektörlere uzun zamandır beklenen olumlu ivmeyi sağlayabilir.
Düşük faiz oranları borcu daha ucuz hale getirerek, anlaşma faaliyetlerinin 2024'ün ikinci çeyreğinde durduğu bir sektördeki anlaşma akışını hızlandırmaya yardımcı oluyor. CRE piyasası, ilk Kovid kapanmalarından sonraki yıllarda baskı altındaydı ve yaklaşık 15 yıllık boğa koşusunu sona erdirmişti. yüksek borçlanma maliyetleri, zayıf kiracı talebi ve artan mülk arzı karşısında. Bunun sonucunda mülk değerleri ve satışlar düştü.
Wells Fargo analistleri 3 Eylül tarihli araştırma notunda Fed'in politika değişikliğinin CRE piyasası için “en dikkate değer yeşil hamle” olduğunu yazdı. Analistler, Eylül ayı sonlarında bir takip raporunda, düşük faiz oranlarının “sihirli bir değnek” olmasa da, Fed'in para politikasını gevşetmesinin “ticari gayrimenkulde toparlanma için zemin hazırladığını” yazdı.
GYO'lar gibi daha yüksek temettü ödeyen hisse senetleri için daha düşük oranlar, bu sabit getirili yatırımları yatırımcılar için daha cazip hale getiriyor. Ancak Bank of America'nın ticari ipoteğe dayalı menkul kıymet stratejisi başkanı Alan Todd'a göre faiz indirimlerinin asıl etkisi psikolojik.
Todd, “Fed kesintiye başladığında bu yolda devam edecekler” dedi ve bu da istikrar duygusunu güçlendirdi, dedi. Piyasa daha rahat hissettikçe “borçluları kenardan çekilip işlem yapmaya teşvik edecek.”
CRE satış kurtarma
CRE finansman şirketi Walker & Dunlop'un CEO'su Willy Walker'a göre, Eylül ayı sonlarında CNBC ile yaptığı röportajda, sektördeki hissiyat geliştikçe yeniden finansman ve satış hacimleri şimdiden artıyor.
Fed'in sıkılaştırma döngüsü sırasında artan oranlar, alıcılar ve satıcılar arasında bir ayrılığa neden oldu; alıcılar daha düşük fiyatlar beklerken, satıcılar şişirilmiş değerlemelere tutundu. Bu çıkmaz, anlaşma piyasasını dondurdu, yatırımcıların bekle ve gör zihniyetini benimsemesine neden oldu ve birçok kişi piyasanın bundan sonra ne olacağını merak etmeye başladı.
Ancak analistler, son zamanlarda genel işlem hacimlerinin, çok aileli sektördeki satışların etkisiyle 2024'ün ikinci çeyreğinde 2022'den bu yana ilk çeyreklik artışını gördüğünü belirtti.
Emlak veri istihbarat şirketi Altus Group'a göre, ikinci çeyrekte 40 milyar dolardan fazla işlem gerçekleşti; bu, çeyreğe göre yüzde 13,9 artış gösterdi, ancak yine de geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 9,4 daha düşük.
Wells Fargo analistleri 25 Eylül tarihli araştırmalarında, anlaşmaların artması ve arzın azalmasıyla birlikte MSCI ABD GYO Endeksi'nin ilkbahardan Eylül ayına kadar istikrarlı bir artış göstermesi nedeniyle emlak değerlemelerinin iyileşiyor gibi göründüğünü belirtti.
Bu dinamikler, ticari perakende gayrimenkul gibi bazı önemli alt sektörlerin birlikte toparlanmasıyla birlikte daha geniş bir toparlanma için zemin hazırlayabilirken, ileriye dönük yol muhtemelen dengesiz olacaktır.
Ofiste rüzgarlar
CRE pazarının ofis sektörü, ikinci çeyrekte bazı ılımlı iyileşme işaretlerine rağmen bir takım zorluklarla karşılaşmaya devam ediyor.
Wells Fargo, 2022'den bu yana ilk kez, işgal edilen alandaki değişimi belirlemek için kullanılan bir endüstri ölçüsü olan ofis net emiliminin, üç aylık dönemde 2 milyon metrekareden fazla kullanımla pozitife döndüğünü bildirdi.
Analistlere göre “Mütevazı da olsa bu, 2021'in 4. çeyreğinden bu yana en iyi sonuçtu.” Ancak bu küçük zafer, artan boş pozisyonları telafi etmek için yeterli olmadı; çünkü arz, art arda 10. çeyrekte de talebi geride bırakarak, kullanılabilirlik oranını %16,7 gibi yeni bir yüksek seviyeye çıkardı.
Manhattan gibi büyük şehirlerdeki ofis binaları, Haziran ayında 2019 seviyelerinin ortalama %77'si kadar ortalama ziyaret oranına sahipti; bu, New York Emlak Kurulu'nun Şubat 2023'te izlemeye başlamasından bu yana en yüksek aylık toplamdı.
Yine de Wells Fargo analistleri, hibrit çalışma ve ofis iş büyümesindeki azalmanın talep üzerinde baskı yaratmaya devam etmesi nedeniyle “karşıdan esen rüzgarların sayısının hala arka rüzgarlardan çok daha fazla” olduğuna dikkat çekiyor.
Analistlere göre fiyatlar salgın öncesi seviyelerin altında kalıyor ve merkezi iş bölgesi ofis fiyatları 2019'dan bu yana %48,7 düştü.
CoStar Group ABD Sermaye Piyasaları Analitiği ulusal direktörü Chad Littell'e göre, uzaktan çalışmanın geçici olarak kesintiye uğramasının ötesinde, düşük talep, artan boş pozisyonlar ve daire kiraları da dahil olmak üzere pandemiden bu yana sektörün zorluklarını yoğunlaştıran “yapısal zorluklar” var.
Littell, CRE ofis sektörü için “İyileşme uzak görünüyor” dedi. “Diğer mülk türleri temellerini bulurken, ofisin önünde daha uzun bir yol olabilir; belki de fiyatlar istikrara kavuşana kadar bir yıl veya daha fazla.”
Çoklu aile gücü
Öte yandan, Wells Fargo'nun araştırmasına göre çok aileli gayrimenkul varlıklarında talepte bir artış yaşandı ve net emilim ikinci çeyrekte neredeyse üç yılın en yüksek seviyesine ulaştı.
RentCafe'in verilerine göre, tamamlanan birimlerin bu yıl rekor 500.000'i aşma yolunda olduğu çok aileli konut patlamalarının inşaatı sırasında bile bu durum geçerli. 2024 yılı sonuna kadar geliştiricilerin 518.000'den fazla kiralık birimi tamamlaması bekleniyor.
Kira artışı 2021'de çift haneli rakamlara ulaştığında, çok aileli sektör CRE için pandemik bir favoriydi. Ancak bu büyüme oranı o zamandan beri %1 civarına yavaşladı.
Ancak talepteki bu artış, tüketici davranışında bir değişime işaret ediyor; zira Wells Fargo, “hane halkı daha fazla daire müsaitliğinden, cömert imtiyazlardan ve daha yönetilebilir kira büyümesinden yararlanıyor” dedi.
Kiracıları çok aileli konutlara iten faktörler arasında giriş seviyesi için uygun fiyatlı tek aileli evlerin bulunmaması da yer alıyor. Bu eğilim, ev sahibi olma maliyetleri ile kira giderleri arasındaki keskin zıtlıkla da vurgulanıyor: Wells Fargo, ortalama aylık ipotek ödemesinin ikinci çeyrekte 2.248 dolara ulaştığını, bu rakamın ortalama aylık daire kirası olan 1.712 dolardan %31 daha yüksek olduğunu söyledi.
Çoklu aile aynı zamanda boşluk oranlarının dengelenmesinden de yararlanıyor. İki yılı aşkın süredir ilk kez boş pozisyonlar ikinci çeyrekte artmadı ve %7,8 seviyesinde sabit kaldı. Bu istikrar, kiradaki ortalama %1,1'lik artışla birleştiğinde arz-talep arasında daha sağlıklı bir dengeye işaret ediyor.
İleriye bakıldığında, çok aileli sektörün görünümü olumlu olmaya devam ediyor.
Wells Fargo analizi, “yüksek ev sahibi olma maliyetlerinin kira talebini desteklemeye devam etmesi gerektiğini” öne sürdü; bu da çok aileli konutları destekleyen mevcut eğilimlerin yakın vadede muhtemelen devam edeceği anlamına geliyor.
Howard Schnapp | Haber günü | Getty Images
Ticari gayrimenkulde durum tersine dönebilir.
Federal Rezerv göreve başladı Eylül ayındaki faiz indirimi döngüsü, Fed fon faiz oranını 2020'den bu yana ilk kez 50 baz puan düşürürken, ufukta daha fazla indirimin olduğuna dair ipucu veriyor. Bu, ticari gayrimenkul gibi faiz oranına duyarlı sektörlere uzun zamandır beklenen olumlu ivmeyi sağlayabilir.
Düşük faiz oranları borcu daha ucuz hale getirerek, anlaşma faaliyetlerinin 2024'ün ikinci çeyreğinde durduğu bir sektördeki anlaşma akışını hızlandırmaya yardımcı oluyor. CRE piyasası, ilk Kovid kapanmalarından sonraki yıllarda baskı altındaydı ve yaklaşık 15 yıllık boğa koşusunu sona erdirmişti. yüksek borçlanma maliyetleri, zayıf kiracı talebi ve artan mülk arzı karşısında. Bunun sonucunda mülk değerleri ve satışlar düştü.
Wells Fargo analistleri 3 Eylül tarihli araştırma notunda Fed'in politika değişikliğinin CRE piyasası için “en dikkate değer yeşil hamle” olduğunu yazdı. Analistler, Eylül ayı sonlarında bir takip raporunda, düşük faiz oranlarının “sihirli bir değnek” olmasa da, Fed'in para politikasını gevşetmesinin “ticari gayrimenkulde toparlanma için zemin hazırladığını” yazdı.
GYO'lar gibi daha yüksek temettü ödeyen hisse senetleri için daha düşük oranlar, bu sabit getirili yatırımları yatırımcılar için daha cazip hale getiriyor. Ancak Bank of America'nın ticari ipoteğe dayalı menkul kıymet stratejisi başkanı Alan Todd'a göre faiz indirimlerinin asıl etkisi psikolojik.
Todd, “Fed kesintiye başladığında bu yolda devam edecekler” dedi ve bu da istikrar duygusunu güçlendirdi, dedi. Piyasa daha rahat hissettikçe “borçluları kenardan çekilip işlem yapmaya teşvik edecek.”
CRE satış kurtarma
CRE finansman şirketi Walker & Dunlop'un CEO'su Willy Walker'a göre, Eylül ayı sonlarında CNBC ile yaptığı röportajda, sektördeki hissiyat geliştikçe yeniden finansman ve satış hacimleri şimdiden artıyor.
Fed'in sıkılaştırma döngüsü sırasında artan oranlar, alıcılar ve satıcılar arasında bir ayrılığa neden oldu; alıcılar daha düşük fiyatlar beklerken, satıcılar şişirilmiş değerlemelere tutundu. Bu çıkmaz, anlaşma piyasasını dondurdu, yatırımcıların bekle ve gör zihniyetini benimsemesine neden oldu ve birçok kişi piyasanın bundan sonra ne olacağını merak etmeye başladı.
Ancak analistler, son zamanlarda genel işlem hacimlerinin, çok aileli sektördeki satışların etkisiyle 2024'ün ikinci çeyreğinde 2022'den bu yana ilk çeyreklik artışını gördüğünü belirtti.
Emlak veri istihbarat şirketi Altus Group'a göre, ikinci çeyrekte 40 milyar dolardan fazla işlem gerçekleşti; bu, çeyreğe göre yüzde 13,9 artış gösterdi, ancak yine de geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 9,4 daha düşük.
Wells Fargo analistleri 25 Eylül tarihli araştırmalarında, anlaşmaların artması ve arzın azalmasıyla birlikte MSCI ABD GYO Endeksi'nin ilkbahardan Eylül ayına kadar istikrarlı bir artış göstermesi nedeniyle emlak değerlemelerinin iyileşiyor gibi göründüğünü belirtti.
Bu dinamikler, ticari perakende gayrimenkul gibi bazı önemli alt sektörlerin birlikte toparlanmasıyla birlikte daha geniş bir toparlanma için zemin hazırlayabilirken, ileriye dönük yol muhtemelen dengesiz olacaktır.
Ofiste rüzgarlar
CRE pazarının ofis sektörü, ikinci çeyrekte bazı ılımlı iyileşme işaretlerine rağmen bir takım zorluklarla karşılaşmaya devam ediyor.
Wells Fargo, 2022'den bu yana ilk kez, işgal edilen alandaki değişimi belirlemek için kullanılan bir endüstri ölçüsü olan ofis net emiliminin, üç aylık dönemde 2 milyon metrekareden fazla kullanımla pozitife döndüğünü bildirdi.
Analistlere göre “Mütevazı da olsa bu, 2021'in 4. çeyreğinden bu yana en iyi sonuçtu.” Ancak bu küçük zafer, artan boş pozisyonları telafi etmek için yeterli olmadı; çünkü arz, art arda 10. çeyrekte de talebi geride bırakarak, kullanılabilirlik oranını %16,7 gibi yeni bir yüksek seviyeye çıkardı.
Manhattan gibi büyük şehirlerdeki ofis binaları, Haziran ayında 2019 seviyelerinin ortalama %77'si kadar ortalama ziyaret oranına sahipti; bu, New York Emlak Kurulu'nun Şubat 2023'te izlemeye başlamasından bu yana en yüksek aylık toplamdı.
Yine de Wells Fargo analistleri, hibrit çalışma ve ofis iş büyümesindeki azalmanın talep üzerinde baskı yaratmaya devam etmesi nedeniyle “karşıdan esen rüzgarların sayısının hala arka rüzgarlardan çok daha fazla” olduğuna dikkat çekiyor.
Analistlere göre fiyatlar salgın öncesi seviyelerin altında kalıyor ve merkezi iş bölgesi ofis fiyatları 2019'dan bu yana %48,7 düştü.
CoStar Group ABD Sermaye Piyasaları Analitiği ulusal direktörü Chad Littell'e göre, uzaktan çalışmanın geçici olarak kesintiye uğramasının ötesinde, düşük talep, artan boş pozisyonlar ve daire kiraları da dahil olmak üzere pandemiden bu yana sektörün zorluklarını yoğunlaştıran “yapısal zorluklar” var.
Littell, CRE ofis sektörü için “İyileşme uzak görünüyor” dedi. “Diğer mülk türleri temellerini bulurken, ofisin önünde daha uzun bir yol olabilir; belki de fiyatlar istikrara kavuşana kadar bir yıl veya daha fazla.”
Çoklu aile gücü
Öte yandan, Wells Fargo'nun araştırmasına göre çok aileli gayrimenkul varlıklarında talepte bir artış yaşandı ve net emilim ikinci çeyrekte neredeyse üç yılın en yüksek seviyesine ulaştı.
RentCafe'in verilerine göre, tamamlanan birimlerin bu yıl rekor 500.000'i aşma yolunda olduğu çok aileli konut patlamalarının inşaatı sırasında bile bu durum geçerli. 2024 yılı sonuna kadar geliştiricilerin 518.000'den fazla kiralık birimi tamamlaması bekleniyor.
Kira artışı 2021'de çift haneli rakamlara ulaştığında, çok aileli sektör CRE için pandemik bir favoriydi. Ancak bu büyüme oranı o zamandan beri %1 civarına yavaşladı.
Ancak talepteki bu artış, tüketici davranışında bir değişime işaret ediyor; zira Wells Fargo, “hane halkı daha fazla daire müsaitliğinden, cömert imtiyazlardan ve daha yönetilebilir kira büyümesinden yararlanıyor” dedi.
Kiracıları çok aileli konutlara iten faktörler arasında giriş seviyesi için uygun fiyatlı tek aileli evlerin bulunmaması da yer alıyor. Bu eğilim, ev sahibi olma maliyetleri ile kira giderleri arasındaki keskin zıtlıkla da vurgulanıyor: Wells Fargo, ortalama aylık ipotek ödemesinin ikinci çeyrekte 2.248 dolara ulaştığını, bu rakamın ortalama aylık daire kirası olan 1.712 dolardan %31 daha yüksek olduğunu söyledi.
Çoklu aile aynı zamanda boşluk oranlarının dengelenmesinden de yararlanıyor. İki yılı aşkın süredir ilk kez boş pozisyonlar ikinci çeyrekte artmadı ve %7,8 seviyesinde sabit kaldı. Bu istikrar, kiradaki ortalama %1,1'lik artışla birleştiğinde arz-talep arasında daha sağlıklı bir dengeye işaret ediyor.
İleriye bakıldığında, çok aileli sektörün görünümü olumlu olmaya devam ediyor.
Wells Fargo analizi, “yüksek ev sahibi olma maliyetlerinin kira talebini desteklemeye devam etmesi gerektiğini” öne sürdü; bu da çok aileli konutları destekleyen mevcut eğilimlerin yakın vadede muhtemelen devam edeceği anlamına geliyor.