Uzmanlara göre oranlar arttıkça ticari gayrimenkulden gelir elde ediliyor

[poem]

Varlık ve varlık yöneticilerine göre ticari emlak piyasasında belirsizlikler devam ederken yatırımcılar için hâlâ fırsatlar var. Çoğu kişi, daha düşük faizler daha ucuz borç ve daha az külfetli finansman maliyeti anlamına geldiğinden, Federal Rezerv'in faiz indirimlerinin sektörde toparlanmayı teşvik edeceğini umuyordu. Ancak şimdi merkez bankasının bu yıl faiz oranlarını daha da düşürüp düşürmeyeceği merak konusu. Merkez bankası Aralık ayında 2025'te iki faiz indirimi sinyali verdi – ve CME FedWatch aracına göre Cuma günkü sıcak işler raporu, Fed'in bu ay sonundaki bir sonraki politika toplantısında oranların değişmeyeceğinden Wall Street'i emin kıldı. Son maaş bordrosu rakamları da ABD Hazine tahvillerinin getirilerini Kasım 2023'ten bu yana en yüksek seviyesine taşıdı. Ancak her şeye rağmen, Diamond Hill'in kıdemli portföy uzmanı Douglas Gimple “dalgalanmayla birlikte fırsat da geliyor” dedi. Potansiyel sermaye kazancının yanı sıra, yatırımcılar ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetlerden (CMBS) sağlam gelir elde edebilirler. Yatırım amaçlı CMBS'yi izleyen iShares CMBS ETF'nin 30 günlük SEC getirisi %4,04 ve gider oranı %0,25'tir. Son 12 ayda CMBS 1Y mountain iShares CMBS ETF'si. ABD menkul kıymetleştirilmiş ürünler başkanı ve Janus Henderson Investors portföy yöneticisi John Kerschner, faiz oranlarının gidişatı belirsiz olsa bile, ticari gayrimenkulün mevcut borçlanma oranlarında “iyi” performans gösterebileceğini söyledi. “Bu felaket ve kasvetli 'en kötü senaryo' artık bir nevi bir kenara itildi” dedi. Lastikleri tekmelemek Yatırımcıların varlık seçerken seçici olmaları gerektiğini söyledi. Janus Henderson Menkul Kıymetleştirilmiş Gelir ETF'sini (JSI) yöneten Kerschner, “Ticari gayrimenkulde, pasif bir şekilde girip anlaşmalar satın almak ve gizli planda ne olduğunu bilmemek çok ama çok zordur” dedi. Fonun CMBS'ye %30 riski bulunmaktadır. Çok aileli, endüstriyel, veri merkezi ve bazı ofis ipoteklerinde fırsat görüyor. Örneğin ofis binaları arasında konum ve bina kalitesinin önemli olduğunu söyledi. “En iyi binalar, en iyi mahalleler, harika olanaklar işe yarayacak” dedi. Son 12 ayda JSI 1Y mountain Janus Henderson Menkul Kıymetleştirilmiş Gelir ETF'si. Kerschner, veri merkezlerinin yapay zekadan kaynaklanan bilgi işlem gücüne olan talebin büyük bir yararlanıcısı olacağını belirtti. Varlık sınıfı nispeten yeni olduğu için daha geniş spreadlere sahip olma eğiliminde olduklarını, yani ucuz ticaret yaptıklarını söyledi. “Eğer daha geniş bir dağılıma sahipse, o zaman temel olarak işi yapmaya ve portföyünüz için anlamlı olup olmadığını anlamaya ikna olursunuz” diye açıkladı. Diamond Hill'den Gimple, tek varlıklı, tek borçlulu CMBS'ye ve ticari gayrimenkul teminatlı kredi yükümlülüklerine (CLO'lar) bağlı kalmayı seviyor. İlki, bir ofis binası veya üst düzey bir otel gibi tek bir varlığı veya birden fazla lokasyona sahip bir otel zinciri olabilen tek bir borçluyu içerirken, HİS'ler daha kısa vadeli, değişken faizli anlaşmalardır. Bunların genellikle bir şirket tarafından bir apartman kompleksine havuz veya enerji tasarruflu klima koymak gibi bir mülkü iyileştirmek için alındığını söyledi. “200 ila 300 gibi bir şeye bakıyorsun [basis point] CMBS pazarında, özellikle de içinde yayıldı [single-asset, single-borrower] ve CRE CLO ve bu, krediye göre hala gerçekten cazip; belki aynı hatta daha iyi kredi riski açısından,” dedi Gimple. Bir baz puan yüzde 1/100'e veya %0,01'e eşittir. Tek varlıkla, tek borçluyla Gimple, varlıklarla ilgilenen yatırımcıların, kredi havuzları olan kanal CMBS'ye kıyasla ne satın aldıklarını daha iyi anladıklarını, “Riskleri ve fırsatları biraz daha net anlayabilirsiniz” dedi. Yine de her yatırımın anlaşmaya bağlı olduğunu ekledi, Diamond Hill'in Kısa Vadeli Menkul Kıymetleştirilmiş Tahvil Fonu'nun (DHEIX), 31 Aralık itibarıyla portföyünün %21,6'sı kurum dışı CMBS'deydi. En büyük kurum dışı CMBS holdingi tekti. aile kiralama, bunu birden fazla aile ve CRE CLO'lar takip ediyor. Ayrıca laboratuvarlara, konaklamaya, ofise ve perakende satışlara da küçük tahsisler var. Geçen yılki fon Gözler açık Savvy Advisors varlık yöneticisi David Gottlieb, CMBS'ye yatırım yapmak isteyenler bunu körü körüne yapmamalı, bunun yerine doğru mali danışmanı bulmaları gerektiğini söyledi. Çünkü sektör karmaşık ve sektörde “iddialılar” var. “Bunun gibi karmaşık şeylerle uğraşırken, geçmiş performansı olan, bilgi tabanına sahip, zekasını kanıtlayabilecek ve daha sonra vekalet yükümlülüğü altında sizi doğru şekilde yönlendirebilecek birine danışmak çok önemlidir” dedi. Uzmanlık alanı gayrimenkul yatırımı olan Gottlieb, CMBS'yi likidite ve mülk sahipliğine karşı korunma amacıyla kullanmayı seviyor. Müşterileri genellikle sabit gelir portföylerinin yaklaşık %5 ila %10'unu CMBS'ye tahsis ediyor. “Sabit gelirli bir portföyün sadece bir kısmı olsa bile, likidite faktörü dışında hiçbir şey olmasa bile buna sahip olmak önemlidir” dedi. Ancak herkes için doğru olmayabilir. Gottlieb, “Bunun sizin için uygun olup olmayacağını araştırmalısınız” dedi.