Yatırımcılar bu ticari gayrimenkul fırsatlarını kaçırıyor olabilir

[poem]

Vadesi dolan ticari emlak kredilerinin yaklaşmakta olan tehdidi yatırımcılara iyi bir şekilde iletildi, ancak kendilerini riskten korumak için kullandıkları ölçümlerin kusurlu olması mümkün. Birçok yatırımcı, yüksek yoğunlukta ticari gayrimenkul (CRE) riski bulunan banka hisselerinden kaçınıyor. Ancak bu ölçüm, daha düşük CRE konsantrasyonlarına rağmen defterlerinde daha riskli krediler bulunan bankaları gözden kaçırabilir. Bu nedenle yatırımcılar bir bankanın sahip olduğu kredi türlerine daha ayrıntılı bir şekilde bakmak isteyebilir. Bunu yaparken, bazı büyük bankaların CRE konsantrasyonlarının önerdiğinden daha sallantılı bir zeminde olduğunu görebilirler. Vade duvarı Veri sağlayıcı Trepp'e göre ödenmemiş CRE borcunun yaklaşık %30'unun vadesi 2024 ile 2026 arasında dolacak. Bu borç olgunlaştığında ve mülk sahipleri yeniden finansman arayışına girdiğinde, borçlular artan faiz oranları nedeniyle çok daha yüksek borç ödemeleriyle karşı karşıya kalacak ve özellikle birçok ofis mülkünün değerinin düştüğü göz önüne alındığında ekonomi savunulamaz hale gelebilir. Sahipler, anahtarları geri verip uzaklaşmanın daha kolay olduğuna karar verebilir. Temerrüt riskine ilişkin artan endişe, halihazırda yüksek faiz oranlarının olumsuz etkileriyle mücadele eden banka hisseleri üzerinde açıkça baskı yaratıyor. Aslında, hem KBW Banka Endeksi (yıl başından bu yana yaklaşık %4 artış) hem de SPDR S&P Bölgesel Bankacılık ETF'si (KRE) (yıl başından bu yana %12 düşüş) ile S&P 500 Endeksi (yaklaşık 14 puan artış) arasındaki fark UBS analisti Erika Najarian Perşembe günü bir araştırma notunda, %) şu anda 2023 baharındaki bölgesel banka krizinden daha da geniş olduğunu yazdı. Şu an için sorunlu krediler kontrol altında. CoStar'a göre ödenmemiş tüm CRE kredilerinin yaklaşık %1,23'ü risk altında kabul ediliyor, ancak eğilim yanlış yöne doğru gidiyor olabilir. İlk çeyreğin sonunda Federal Mevduat Sigorta Şirketi, vadesi geçmiş veya tahakkuk etmeyen emlak kredilerinin miktarının 2023'ün dördüncü çeyreğine göre %9 ve yılın aynı dönemine göre %59 artışla 35 milyar dolar olduğunu söyledi. 11 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Yatırımcılar, özellikle bankanın ticari gayrimenkul riskinin toplam özsermayesinin %300'ünü aştığı bir dönemde bölgesel banka hisselerini cezalandırıyor. Bu, Federal Rezerv'in aşırı olarak nitelendirdiği bir göstergedir. Stephens analisti Matt Breese, kapsadığı ve CRE konsantrasyonları %300'ün üzerinde olan birçok Kuzeydoğu ve Orta Atlantik bankasının toplam defter değerinin altında işlem gördüğünü söyledi. Ancak CRE konsantrasyonları yatırımcılar için tek düşünce olmamalıdır. Vadesi geçmiş krediler Stephens analistleri, FDIC'nin ilk çeyrek bankacılık profillerinin, en düşük CRE konsantrasyonlarından bazılarına sahip olmalarına rağmen, vadesi geçmiş kredilerde artış gören bankaların 250 milyar dolardan fazla varlığa sahip bankalar olduğunu ortaya çıkardığını belirtti. Bu grupta sorunlu kredilerin oranı ilk çeyrekte %4,48 oldu. Analistler bu oranın bölgesel bankalardaki %1,47 ve topluluk bankalarındaki %0,69 oranının çok üzerinde olduğunu söyledi. Bu eğilim muhtemelen bazı büyük bankaların büyük metropol bölgelerdeki büyük, yüksek profilli ofis mülklerine sahip olduğunu yansıtıyor. Bu mülkler, özellikle pandemiden etkilenen şehir merkezindeki bölgelerden ve hibrit çalışma çağında gayrimenkul ihtiyaçlarını küçültmek isteyen şirketlerden ağır darbe aldı. Kansas City Fed de bir raporunda buna dikkat çekerek, ofis mülklerinden kaynaklanan temerrüt riskinin mülkün büyüklüğüyle birlikte arttığını söyledi. Bir mülkün 500.000 metrekareden büyük olması durumunda temerrüt riskinin yüzde 22 olduğu, 150.000 metrekareden küçük bir binanın ise yüzde 5'ten az temerrüt riskinin olabileceği tahmin ediliyor. Başka bir deyişle, topluluk bankaları CRE risk rakamının önerdiğinden daha az riskli olabilir. Breese'ye göre kolayca izole edilebilecek tek bir ölçü yok, ancak yatırımcılar bir bankadaki ortalama kredi büyüklüğünü, hangi varlık sınıflarının faiz oranlarına ve diğer bazı olumsuz etkenlere maruz kaldığını dikkate alabilirler. Bir röportajda “Sanırım o pastadan çok daha küçük bir parçayı ayırmaya başlıyorsunuz” dedi. Breese'nin kapsama alanı içinde en çok tercih ettiği hisse senetleri NBT Bancorp, Webster Financial ve Valley National Bancorp'tur. Son ikisinin New York City gayrimenkulleriyle ilgili bir miktar riskleri olsa da, her iki bankanın da güçlü yönetim ekiplerinden faydalandığını söyledi. (New York emlak piyasaları hem düşen ofis değerlerinde hem de kira düzenlemesi altındaki çok aileli mülklerin dinamiklerinde seyrediyor.) Yine de, faiz oranları yüksek kaldığı ve CRE ile ilgili korkular devam ettiği sürece bu hisse senetlerinin bile zorlu bir süreç geçirmesi muhtemel. Connecticut merkezli Webster bugüne kadar %22'den fazla düşerken, New Jersey'deki Valley National %40 düştü. NBT, bugüne kadar yaklaşık %16 düşüşle biraz daha iyi bir performans sergiledi. NBTB YTD dağı NBT Bancorp yılbaşından bugüne hisselerini paylaşıyor. Breese, güçlü finansmanı ve %203'lük düşük CRE konsantrasyonu nedeniyle NBT'yi hem savunma hem de saldırı oyunu olarak görüyor. Aynı zamanda, Micron Technology gibi şirketlerin yarı iletken üretimine çok fazla yatırım yaptığı bir bölgede yer alan, New York'un taşrasında bir banka olarak önünde cazip bir fırsat var. UBS'den Najarian, bankanın hem faiz oranlarına duyarlı hem de en fazla CRE riskine sahip hisse senetlerini taradığını ve Providence, RI merkezli Citizens Financial Group'un “en ilgi çekici bağımsız 'hikayeye'” sahip olduğunu söyledi. Özel bankacılık gibi faktörlere değindi. iki katalizör olarak çekiş ve takaslardan kaynaklanan azaltılmış sürükleme. Piper Sandler analisti R. Scott Siefers'e göre daha büyük bankalar için hissiyat gelişiyor olabilir. Haziran ayı başlarında, büyük bankaların daha az ödenmemiş “joker karta” sahip olduğunu ve net faiz gelirinde bir toparlanma şansı ve daha yüksek faiz oranlarıyla bile yatırım bankacılığı işinde bir sıçrama gibi temel unsurların iyileştiğini açıkladı. Siefers ayrıca Cleveland'ın KeyCorp'unun yanı sıra Citizens Financial'ı da seviyor. Her iki hisse senedinde de aşırı kilolu notu var. Citizens'ın yükselişi bugüne kadar %3'ün altındayken, KeyCorp. hisseleri aynı dönemde yaklaşık %7 oranında düşüş yaşadı. Siefers, “Genel görüşlülerin hâlâ çoğunlukla ilgisiz görünmesine rağmen, yalnızca finansal yatırımcıların ilgisi arttı” diye yazdı.